Nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) steht dem Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Notgeschäftsführungsrecht zu. Allerdings berechtigt ihn dies nur in einer Situation zu einem Tätigwerden ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer,

• in der sofortiges Handeln geboten ist, und
• auch dann nur zu Maßnahmen,
  • welche die Gefahrenlage beseitigen,
  • nicht jedoch zur Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10 –).

Das jedem Wohnungseigentümer zustehende Notgeschäftsführungsrecht nach § 21 Abs. 2 WEG, das jeden Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind, geht nicht weiter als das des Verwalters.
Vielmehr darf ein Wohnungseigentümer selbst nur tätig werden, wenn er durch Einschaltung des Verwalters die Behebung der Notlage nicht erreichen kann (BGH, Urteil vom 10.04.2003 – IX ZR 106/02 –; Oberlandesgericht (OLG) Hamburg, Beschluss vom 16.11.2006 – 2 Wx 35/05 –; OLG Hamm, Beschluss vom 03.03.2009 – 15 Wx 298/08 –).

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14 – hingewiesen.

Nach § 21 Abs. 4 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen,

• die den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Die Vornahme konkreter Maßnahmen kann er dagegen nur verlangen, wenn

• sich das grundsätzlich bestehende Ermessen bei der Entscheidung über die Instandsetzung oder Instandhaltung auf null reduziert hat (dazu: Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 08.07.2011 – V ZR 176/10 – und vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 –).

Nach § 21 Abs. 3 bis 5 WEG haben die Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlussfassung die Grundlagen für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu schaffen.

Eine erforderliche Erstbeschlussfassung

• können bzw. müssen einzelne Eigentümer – notfalls mit der Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG – herbeiführen,
• wobei in Notfällen auch der Erlass einer einstweiligen Anordnung in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/10 –).

Die Umsetzung der gefassten Beschlüsse ist (dann) Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Liegt ein bestandskräftiger ablehnender Erstbeschluss vor, ist dieser nach § 21 Abs. 4, § 23 Abs. 4 WEG die Grundlage der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, und zwar auch, wenn er inhaltlich falsch sein sollte (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 –).

Der Wohnungseigentümer muss in diesem Fall ggf. eine Änderung des bestandskräftigen Beschlusses herbeiführen, auf die er auch Anspruch hat, wenn schwerwiegende Gründe – etwa eine erhebliche Änderung der tatsächlichen Verhältnisse – das Festhalten an dem Beschluss als treuwidrig erscheinen lassen und der bestehende Zustand in seinem Sinne verändert werden muss (vgl. BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 220/12 –).

• Für Schäden, die einem Wohnungseigentümer dadurch entstehen, dass die übrigen Wohnungseigentümer zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen nicht oder erst verzögert beschließen, sind die Wohnungseigentümer (als Gesamtschuldner) ersatzpflichtig,
  • die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder
  • gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 –).
• Für Defizite bei der Umsetzung der gefassten Beschlüsse haftet dagegen allein der Verband (BGH, Urteile vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 – und vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 –).

Allerdings kann, wenn von einem einzelnen Wohnungseigentümer eigenmächtig Maßnahmen zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums veranlasst worden sind,

• die ohnehin hätten beschlossen oder vorgenommen werden müssen und
• zu einer Verbesserung und damit zu einer Wertsteigerung des Gemeinschaftseigentums geführt haben,

dem Wohnungseigentümer ein Bereicherungsanspruch zustehen und zwar auch dann, wenn

• weder die Voraussetzungen der Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG vorliegen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10.04.2003 – IX ZR 106/02 –; Oberlandesgericht (OLG) Hamburg, Beschluss vom 16.11.2006 – 2 Wx 35/05 –),
• noch die der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 677, § 683 Satz 1, § 670 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), weil die Wohnungseigentümer beispielsweise beschlossen haben, die vorgenommene Maßnahme vorerst zurückzustellen und abzuwarten, ob sie ganz entbehrlich ist und die Maßnahme damit nicht dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer entsprach (OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.09.2008 – 20 W 347/05 –; OLG Hamburg, Beschluss vom 16.11.2006 – 2 Wx 35/05 –).

Wer in einem derartigen Fall Schuldner eines solchen, ggf. in Betracht kommenden Bereicherungsanspruchs ist, bestimmt sich nach den vorrangigen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes.
Danach kommt es entscheidend darauf an,

• ob die Maßnahme eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedurfte und
• ob dieser vorlag.

Schuldner sind

• deshalb anteilig (vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 167/14 –) die Wohnungseigentümer, wenn die Maßnahme hätte beschlossen werden müssen, aber nicht beschlossen war, weil, solange der Verband zur Vornahme der Maßnahme nicht verpflichtet ist, er regelmäßig nicht unter dem Gesichtspunkt ersparter Aufwendungen bereichert sein kann,
• ansonsten – nämlich wenn sie beschlossen war oder wenn ein Beschluss nach der Teilungserklärung entbehrlich und die Maßnahme unverzüglich durchzuführen war – die Gemeinschaft, weil sich die Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümer dann ausschließlich nach den mitzubeschließenden (dazu BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/10 –) Modalitäten der Aufbringung der dafür erforderlichen Mittel bestimmen und im Übrigen nach § 16 Abs. 2 WEG.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14 – hingewiesen.

Für die Wahrung der einmonatigen Anfechtungserhebungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) genügt, falls die Zustellung der Klage erst nach Ablauf der Frist erfolgt, die fristgemäße Einreichung der Klageschrift dann,

• wenn die Klageschrift noch demnächst im Sinne des § 167 Zivilprozessordnung (ZPO) zugestellt worden ist,
• weil die Zustellung dann auf den Tag der Einreichung der Klage zurückwirkt.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist das Merkmal „demnächst“ (§ 167 ZPO) nur erfüllt, wenn sich die der Partei zuzurechnenden Verzögerungen in einem hinnehmbaren Rahmen halten.

• Dabei wird eine Zustellungsverzögerung von bis zu 14 Tagen regelmäßig hingenommen, um eine Überforderung des Klägers sicher auszuschließen (vgl. nur BGH, Urteil vom 10.02.2011 – VII ZR 185/07 –).

Dies gilt für sämtliche Fallgruppen, so dass auch für die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses bei der Berechnung der noch hinnehmbaren Verzögerung von 14 Tagen

• nicht auf die Zeitspanne zwischen der Aufforderung zur Einzahlung der Gerichtskosten und deren Eingang bei der Gerichtskasse,

sondern darauf abgestellt wird,

• um wie viele Tage sich der ohnehin erforderliche Zeitraum infolge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert hat (BGH, Urteile vom 10.02.2011 – VII ZR 185/07 – und vom 10.07.2015 – V ZR 154/14 –).

Unternimmt eine Partei in der Zeit von der Einreichung der Klage bis zum Ablauf der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nichts um die Zustellung der Klage zu erreichen, kann ihr dies nicht zum Vorwurf gemacht werden und sind bis zum Fristablauf eingetretene Versäumnisse in die maßgebliche 14-Tagesfrist nicht miteinzurechnen, da von einer Partei die ihr eingeräumte Frist bis zum letzten Tag ausgenutzt werden darf und wenn sie dies tut, ihr hieraus keine Nachteile erwachsen dürfen.

Grundsätzlich kann der Kläger auch die Anforderung des Gerichtskostenvorschusses abwarten. Insbesondere muss er den Vorschuss nicht von sich aus berechnen und mit der Klage einzahlen.
Allerdings bedeutet das nicht, dass er unbegrenzt lange völlig untätig bleiben darf.

Wie lange ein Kläger der gerichtlichen Zahlungsaufforderung längstens entgegensehen kann, ohne dass von einer ihm anzulastenden Verzögerung ausgegangen werden kann, hat der BGH noch nicht abschließend entschieden.

• Anerkannt ist jedoch dass, wenn das Gericht keinen Gerichtsvorschuss anfordert, ein Tätigwerden, d.h. die Erkundigung beim Gericht nach dem Verbleib der Gerichtskostenrechnung, jedenfalls vor Ablauf von drei Wochen nach Einreichung der Klage bzw. innerhalb von drei Wochen nach Ablauf der durch die Klage zu wahrenden Frist ausreichend ist.
• Deshalb beginnt der dem Kläger im Rahmen der Prüfung des § 167 ZPO zuzurechnende Zeitraum einer Zustellungsverzögerung in einem solchen Fall frühestens drei Wochen nach Einreichung der Klage bzw. drei Wochen nach Ablauf der durch die Klage zu wahrenden Frist,
  • so dass, wenn die Partei sich erst nach Ablauf von drei Wochen nach dem Verbleib der Gerichtskostenrechnung erkundigt, es davon abhängt, zu welcher der Partei zuzurechnenden Zustellungsverzögerung dies geführt hat und
  • ob unter Einbeziehung dieses Umstands der maßgebliche 14-Tageszeitraum überschritten ist.  

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 203/14 – hingewiesen.

Wird ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Zahlungsbegehren,

• beispielsweise ein auf § 14 Nr. 4 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) gestütztes Verlangen auf Ersatz des verauslagten Betrags, weil, nachdem aufgrund von Feuchtigkeitsschäden in den unter seiner Terrasse gelegenen Räumen eines anderen Wohnungseigentümers Sanierungsarbeiten durchgeführt worden waren, der Bodenbelag auf eigene Kosten ausgetauscht werden musste,

durch Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung abgelehnt,

• beispielsweise, weil die Mehrheit die Auffassung vertritt, dass der Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung für die erforderliche Erneuerung des Bodenbelags auf seiner Terrasse selbst aufzukommen habe,

besteht regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage, weil ein Negativbeschluss der genannten Art ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss.

Allerdings ist im Rahmen der Begründetheit einer solchen Klage lediglich zu prüfen,

• ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte,
• was nur dann anzunehmen ist, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 02.10.2015 – V ZR 5/15 – hingewiesen.

Wie der Senat ausgeführt hat, hat der Beschluss auf das Bestehen des geltend gemachten Anspruchs allerdings keinen Einfluss, sondern erschöpft sich in der Versagung des freiwilligen Anerkenntnisses.

• Denn die Wohnungseigentümer haben weder die Kompetenz im Beschlusswege Leistungspflichten zu begründen (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09 –),
• noch können sie einem anderen Wohnungseigentümer einen bestehenden Anspruch durch Beschluss nehmen.

Vielmehr ist, ob der Anspruch berechtigt ist, im Rahmen der Zahlungsklage zu prüfen; einer Entscheidung über die Anfechtungsklage kommt insoweit keine Bindungswirkung zu.

Auch haben die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein weites Ermessen und infolgedessen steht es ihnen im Grundsatz frei, es auf ein Gerichtsverfahren ankommen zu lassen, wenn gegen den Verband Zahlungsansprüche einzelner Wohnungseigentümer (oder Dritter) geltend gemacht werden.
Gleichwohl kann es ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, eine positive Beschlussfassung im Sinne einer freiwilligen Erfüllung des Anspruchs abzulehnen.
Dies ist jedoch nur dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet ist, so dass ein unnötiger Rechtsstreit mit entsprechendem Kostenrisiko in Kauf genommen würde.
Ob diese Voraussetzungen vorliegen, kann jeder Wohnungseigentümer nach entsprechender Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit der Beschlussersetzungsklage gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 8 WEG prüfen lassen, da der Negativbeschluss keine Sperrwirkung entfaltet.

Daneben gewährleistet aber auch das Anfechtungsrecht eine gerichtliche Prüfung (vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 26/14 –), die sich darauf bezieht, ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte,

• was jedoch nur dann anzunehmen ist, wenn der Anspruch im Zeitpunkt der Beschlussfassung offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet und
• ggf. das den Wohnungseigentümern zustehende Ermessen derart reduziert war, dass sie sich für ein Anerkenntnis aussprechen mussten.

Ein Gartenhaus darf in der Regel nur mit Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft auf einer Sondernutzungsfläche aufgestellt werden.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom16.10.2014 – 483 C 2225/14 WEG – hingewiesen und in einem Fall,

• in dem von dem Eigentümer einer Erdgeschosswohnung auf seiner Sondernutzungsfläche im Garten ein Gartenhäuschen mit den Maßen 1,3 Meter auf 1,8 Meter auf 2,05 Meter sowie eine mobile Holzterrasse mit 1,2 Meter auf 2 Meter aufgestellt worden war, obwohl die übrigen Wohnungseigentümer bei einer Eigentümerversammlung ihre Zustimmung dazu verweigert hatten,
• auf die Klage eines anderen, im Obergeschoss wohnenden Mitgliedes der Wohnungseigentümergemeinschaft, von dem geltend gemacht worden war, dass durch das Gartenhaus die Optik des Anwesens beeinträchtigt sei und ihn die intensive Nutzung des Gartens bei der Arbeit zu Hause störe,

entschieden, dass das Gartenhaus samt Terrasse von dem beklagten Eigentümer der Erdgeschosswohnung wieder entfernt werden muss, weil dieser mit der Errichtung des Gartenhauses und der Terrasse seine Pflichten als Wohnungseigentümer verletzt hat. 

Seine Entscheidung begründet hat das AG München damit, dass es sich bei dem Aufstellen des Gartenhauses und der Terrasse um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gehandelt hat, die (auch) der Zustimmung des Klägers bedurft hätte, weil dieser durch den Bau nicht unerheblich beeinträchtigt ist.
Die Feststellungen des AG hatten nämlich ergeben, dass   

• durch das Gartenhaus und die Terrasse das äußere Erscheinungsbild des gemeinschaftlichen Eigentums verändert wurde und
• abgesehen davon, auch die mit Hilfe der mobilen Terrasse von dem Beklagten beabsichtigte intensivere Nutzung des Gartens mit erhöhten Lärmbeeinträchtigungen verbunden war.

Das hat die Pressestelle des Amtsgerichts München am 09.10.2015 – 64/15 – mitgeteilt.

Mit Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen,

• dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann,
• dass, ob dies der Fall ist, allerdings nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden kann.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall war von einer aus 201 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen worden,

• eine Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung durchzuführen und
• zur Finanzierung der mit ca. 2.000.000 € veranschlagten Kosten einen KfW-Förderkredit, dessen Zinssatz sich zum damaligen Zeitpunkt auf 0% belief, in Höhe von ca. 1.320.000 € mit einer Laufzeit von 10 Jahren aufzunehmen sowie den restlichen Betrag von ca. 900.000 € aus der Instandhaltungsrücklage zu zahlen.

In einem solchen Fall sind, angesichts des Haftungsrisikos, für die Beurteilung, ob die Kreditaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, nach der Entscheidung des V. Zivilsenats des BGH insbesondere von Bedeutung,

• der Zweck des Darlehens und wie dringlich eine Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahme ist,
• die Möglichkeit, die notwendigen Mittel durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage und Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen, wobei in diesem Zusammenhang den mit einer Darlehensaufnahme einhergehenden Belastungen und Risiken die Vor- und Nachteile einer Finanzierung der Maßnahme mittels Sonderumlage gegenüber zu stellen sind, d.h., eine Darlehensfinanzierung wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn die Erhebung einer Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastet oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Wohnungseigentümer überfordert,  
• ob im Beschluss über die Aufnahme eines Darlehens Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten sowie die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist und
• ob vor der Beschlussfassung, wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht in der Wohnungseigentümerversammlung erörtert und dies in dem Protokoll der Eigentümerversammlung dokumentiert worden ist.

Da der obige, von einer Miteigentümerin angefochtene Kreditaufnahmebeschluss diesen Kriterien nicht in allen Punkten entsprach, insbesondere dem Protokoll der Eigentümerversammlung sich nicht entnehmen ließ, dass eine Unterrichtung über das Risiko einer Nachschusspflicht erfolgt war, wurde der Beschluss für ungültig erklärt.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 25.09.2015 – Nr. 164/2015 – mitgeteilt.

Werden von einer Wohnungseigentümergemeinschaft die von einer Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage per Satellit empfangenen Fernseh- und Hörfunksignale mit einem Kabelnetz weitergeleitet an die Empfangsgeräte in den Wohnungen der einzelnen Wohnungseigentümer, schuldet die Wohnungseigentümergemeinschaft für diese Weiterübertragung keine Vergütung.

Das hat der u.a. für das Urheberrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 17.09.2015 – I ZR 228/14 – auf eine Schadensersatzklage hin entschieden,

• die die Gesellschaft für musikalische Aufführungs- und mechanische Vervielfältigungsrechte (GEMA) erhoben hatte,
• weil sie der Meinung war, dass mit der Weiterleitung der Sendesignale das Kabelweitersenderecht der von ihr vertretenen Urheber und Leistungsschutzberechtigten verletzt würde.

Die Klage der GEMA hatte keinen Erfolg.

Nach der Entscheidung des I. Zivilsenat des BGH verletzt eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Betrieb einer Kabelanlage über die von einer  Gemeinschaftsantenne empfangene Sendesignale in die Wohnungen der Miteigentümer weitergeleitet werden, deshalb nicht das von der Klägerin wahrgenommene ausschließliche Recht von Urhebern, ausübenden Künstlern, Sendeunternehmen und Filmherstellern zur Kabelweitersendung, weil

• eine Kabelweitersendung eine öffentliche Wiedergabe im Sinne von § 15 Abs. 3 Urheberrechtsgesetz (UrhG) voraussetzt,
• die Öffentlichkeit einer Wiedergabe wiederum voraussetzt, dass einer „unbestimmten Zahl potentieller Adressaten“ der Zugang zu denselben Werken und Leistungen eröffnet wird und
• diese Voraussetzung nicht erfüllt ist, wenn die Wiedergabe für einen begrenzten Personenkreis vorgenommen wird, so wie es sich bei den einer Wohnungseigentümergemeinschaft angehörenden Wohnungseigentümern verhält, die in ihrer Eigenschaft als Bewohner der Wohnanlage von anderen Personenkreisen abgegrenzt sind.

Installiert die Gesamtheit einer Wohnungseigentümer anstelle zahlreicher Einzelantennen eine Gemeinschaftsantenne und leitet sie die empfangenen Sendesignale über Kabel an die Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungen weiter, ist das als eine Wiedergabe anzusehen, die auf „besondere Personen“ beschränkt ist, die einer „privaten Gruppe“ angehören. Die einzelnen Eigentümer leiten im Ergebnis nämlich die Sendungen nur an sich selbst weiter.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 17.09.2015 – Nr. 158/2015 – mitgeteilt.

Eine Pflicht für Wohnungseigentümer an Eigentümerversammlungen

• teilzunehmen und
• diesen bis zum Ende beizuwohnen besteht nicht.

Sie ergibt sich auch nicht aus einer etwaigen Treuepflicht des Wohnungseigentümers als Eigentümer.
Im Übrigen ist das Verlassen der Versammlung wohl die einzige effektive Möglichkeit eines Eigentümers, sich gegen als rechtswidrig empfundene Beschlüsse zur Geschäftsordnung zu wehren, da eine eigenständige Anfechtbarkeit von solchen Beschlüssen überwiegend abgelehnt wird, weil sie sich mit Beendigung der Eigentümerversammlung selbst erledigen und gegenstandslos werden.

• Verlässt ein Wohnungseigentümer vorzeitig die Eigentümerversammlung und führt er damit die Beschlussunfähigkeit der Versammlung herbei, so ist es ihm nicht verwehrt sich im Rahmen der Anfechtungsklage gegen nach seinem Weggang getroffene Beschlüsse auf die fehlende Beschlussfähigkeit zu berufen.
• Ein solches Verhalten ist nicht treuwidrig.
   

Die Rechtsprechung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamburg (Urteil vom 09.11.1990 – 11 U 92/90 –) zum Boykott einer GmbH-Gesellschafterversammlung durch einen Gesellschafter, wonach ein Gesellschafter, der die Beschlussunfähigkeit der Gesellschafterversammlung durch Boykott herbeigeführt hat, sich im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen die Beschlüsse, die trotz der fehlenden Beschlussfähigkeit getroffen wurden, nicht auf diesen Mangel berufen kann, ist auf die Beschlussfassung von Wohnungseigentümergemeinschaften übertragbar.
Denn die Willensbildung im Rahmen einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach § 48 GmbHG folgt einem anderen gesetzlichen Regelungskonzept, als die Willensbildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach §§ 21 ff. WEG.
So besteht im Bereich des Wohnungseigentumsrechts und der Regelungen über die Wohnungseigentümerversammlung beispielsweise die Möglichkeit in der nach § 25 Abs. 4 WEG vorgesehenen Zweitversammlung, auch bei Nichterreichen eines in der Teilungserklärung oder von Gesetzes wegen vorgesehenen Quorums, wirksam Mehrheitsbeschlüsse zu fassen.

War eine Versammlung bei Beschlussfassung nicht beschlussfähig, ist grundsätzlich davon auszugehen, d.h., es wird widerleglich vermutet, dass die Beschlussunfähigkeit für das Zustandekommen der Beschlüsse auch kausal war,

• es sei denn diejenigen, die sich auf die Gültigkeit der gefassten Beschlüsse berufen, können den Nachweis erbringen, dass die Beschlüsse mit Sicherheit auch ohne den formellen Fehler in gleicher Weise gefasst worden wären,
• wobei an diesen Nachweis hohe Anforderungen zu stellen sind (LG Karlsruhe, Urteil vom 25.10.2013 – 11 S 16/13 –), d.h., es muss sicher feststehen, dass auch bei Beschlussfähigkeit der Versammlung abweichende Beschlussfassungen nicht erfolgt wären.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) Neumarkt mit Urteil vom 20.08.2015 – 4 C 5/14 WEG – hingewiesen.

Die 13. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Frankfurt hat mit Urteil vom 12.05.2015 – 2-13 S 127/12 – auf die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers

• den Beschluss einer Eigentümerversammlung, die mehrheitlich in Abänderung der bestehenden Hausordnung beschlossen hatte, „dass die Haustür in der Zeit von 22.00 Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten ist“,
• mit der Begründung für ungültig erklärt, dass diese Regelung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Wie die 13. Zivilkammer des LG Frankfurt ausgeführt hat, enthält eine Hausordnung im Wesentlichen Verhaltensvorschriften, mit denen

• der Schutz des Gebäudes,
• die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und
• die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden soll,
• wobei insbesondere die §§ 13, 14 WEG,
• das öffentliche Recht und
• die Verkehrssicherungspflichten zu beachten sind.

Dabei müssen die Regelungen der Hausordnung

• ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG und
• einem ordnungsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG entsprechen (vgl. nur LG München, Urteil vom 10.01.2013 – 36 S 8058/12 – zur Wirksamkeit eines Beschlusses über ein Grillverbot in der Wohnanlage).

Nach Ansicht der Kammer führt die Abwägung der schutzwürdigen Belange der Wohnungseigentümer dazu, dass auch unter Berücksichtigung des Sicherungsbedürfnisses der beklagten übrigen Wohnungseigentümer die Regelung, die Haustür während der Nachtstunde verschlossen zu halten, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Denn das Abschließen der Hauseingangstür führt bei dem bestehenden Haustürschließungssystem zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher.
Durch das Abschließen der Haustür ist ein Verlassen des Gebäudes im Brandfalle oder in einer anderen Notsituation nämlich nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Dieses schränkt die Fluchtmöglichkeit erheblich ein, da es auf der Hand liegt, dass gerade in Paniksituationen nicht sichergestellt ist, dass jeder Hauseigentümer und jeder Besucher der Wohnungseigentumsanlage bei der Flucht einen Haustürschlüssel griffbereit mit sich führt, so dass sich eine abgeschlossene Haustür im Brand oder in einem sonstigen Notfall als tödliches Hindernis erweisen kann.
Da es Haustürschließungssysteme gibt, welche einen Verschluss des Hauseingangs zulassen, auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner aber ohne einen Schlüssel ermöglichen und durch ein solches Haustürschließungssystem auch dem Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, aus Sicherheitsgründen die Haustür geschlossen zu halten, Rechnung getragen werden könnte, entspricht es jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft

• bei einem Haustürschließungssystem, das diese Möglichkeit nicht bietet, beschließt, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten und
• dadurch in Notsituationen Fluchtmöglichkeiten – mit gegebenenfalls tödlichem Risiko – erschwert.

Ein derartiger Beschluss überschreitet das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Hausordnung deutlich, so dass auf die Anfechtung der angefochtene Beschluss für ungültig zu erklären ist.

Begehrt ein Wohnungseigentümer nach einer Wohnungseigentümerversammlung die Berichtigung des zu dieser Versammlung aufgenommen und nach § 24 Abs. 6 Satz 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter unterschriebenen Protokolls, handelt es sich, wenn die Berichtigung verweigert wird, um eine Streitigkeit im Sinne von § 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG, weil die Parteien in einem solchen Fall über die Pflichten des Verwalters streiten, die diesen im Zusammenhang mit der Versammlungsleitung und Protokollführung treffen.

Dahinstehen kann, ob sich der Protokollberichtigungsanspruch

• gegen alle Personen richtet, die mit ihrer Unterschrift für die Richtigkeit der Niederschrift einzustehen haben (vgl. § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG) und im Nachhinein die Berichtigung verweigern (so Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 12.09.2002 – 2 Z BR 28/02 –) oder
• ob allein der verantwortliche Versammlungsleiter passivlegitimiert ist (so Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 6. Aufl., 8. Teil, Rn. 203).

Denn auch wenn man davon ausgeht, dass eine Protokollberichtigung nur dann wirksam durchgeführt werden kann, wenn sie auch von den Wohnungseigentümern, die das Protokoll nach Maßgabe des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG unterschrieben haben, mit getragen wird, hätte dies nicht zur Folge, dass eine allein gegen den Versammlungsleiter gerichtete Klage abzuweisen wäre, da ein allein gegen den Versammlungsleiter ergehendes Urteil gemäß § 48 Abs. 3 WEG gegen alle übrigen gemäß § 48 Abs. 1 WEG beizuladenden Wohnungseigentümer wirkt und damit auch gegen nicht verklagte Eigentümer, die das Protokoll mit unterzeichnet haben.

Allerdings ist das Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs auf Berichtigung des Protokolls einer Wohnungseigentümerversammlung nur gegeben, wenn

• sich die Rechtsposition des Anspruchstellers durch die begehrte Änderung verbessern oder
• zumindest rechtlich erheblich verändern würde und
• nicht immer schon dann, wenn das Protokoll unrichtige oder unvollständige Feststellungen enthält.

Darauf hat das Landgericht (LG) Stuttgart mit Urteil vom 22.07.2015 – 10 S 10/15 – hingewiesen.

Nach § 167 Zivilprozessordnung (ZPO) tritt, sofern

• durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden oder
• die Verjährung neu beginnen oder
• nach § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gehemmt werden soll,

diese Wirkung bereits mit Eingang des Antrags oder der Erklärung ein,

• wenn die Zustellung demnächst erfolgt.

Das Merkmal „demnächst“ ist nur erfüllt, wenn sich die der Partei zuzurechnenden Verzögerungen in einem hinnehmbaren Rahmen halten.

• Eine der Partei zuzurechnende Zustellungsverzögerung von bis zu 14 Tagen wird dabei regelmäßig hingenommen (vgl. nur Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 12.01.1996 – V ZR 246/94 –), um eine Überforderung des Klägers sicher auszuschließen.

In der typisierbaren Fallgruppe des nach § 12 Abs. 1 Gerichtskostengesetz (GKG) zu leistenden Gerichtskostenvorschusses kommt es bei der Berechnung der noch hinnehmbaren Verzögerung von 14 Tagen

• nicht auf die Zeitspanne zwischen der Aufforderung zur Einzahlung der Gerichtskosten und deren Eingang bei der Gerichtskasse,
• sondern darauf an, um wie viele Tage sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum infolge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert hat (BGH, Urteile vom 10.02.2011 – VII ZR 185/07 – und vom 20.04.2000 – VII ZR 116/99 –).

Gemessen daran hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 154/14 – in einem Fall,

• in dem ein Wohnungseigentümer einen auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.11.2012 gefassten Beschluss mit einer am 23.11.2012 bei Gericht eingegangen Klage angefochten hatte und
• in dem der Prozessbevollmächtigte des klagenden Wohnungseigentümers nach Korrespondenz zur vorläufigen Streitwertfestsetzung die an ihn versandte Aufforderung zur Zahlung des Vorschusses am 18.12.2012 erhalten hatte und nach deren Weiterleitung an die Rechtsschutzversicherung des klagenden Wohnungseigentümers der Vorschuss am 07.01.2013 bei der Justizkasse eingegangen war,

entschieden, dass die Zustellung „demnächst“ bewirkt worden ist, weil eine dem klagenden Wohnungseigentümer vorwerfbare Verzögerung von mehr als 14 Tagen nicht vorliegt und somit auch materielle einmonatige Klageerhebungsfrist nach § 46 Abs.1 Satz 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) gewahrt ist.

Denn, wie der V. Zivilsenat des BGH ausgeführt hat, ist,

• wenn, es wie hier der Fall war, der Kostenvorschuss verfahrenswidrig (§ 31 Abs. 1, § 32 Abs. 2 Kostenverfügung-Berlin aF) nicht von der Partei selbst, sondern über deren Anwalt angefordert wurde, zunächst die damit einhergehende – der Partei nicht zuzurechnende – Verzögerung im Allgemeinen zu veranschlagen
• mit drei Werktagen unter Ausklammerung des Eingangstages und von Wochenendtagen.

Innerhalb einer solchen Zeitspanne kann auch in hochbelasteten Anwaltskanzleien eine Kenntnisnahme, Bearbeitung und Weiterleitung sowie bei Zugrundelegung üblicher Postlaufzeiten auch der Eingang bei der Partei selbst erwartet werden.

• Dies führte vorliegend, da die Kostenanforderung dem Prozessbevollmächtigten am 18.12.2012 (Dienstag) zugegangen ist, dazu, dass der Kläger so zu stellen war, wie er stünde, wenn ihm selbst die Anforderung erst am 21.12.2012 (Freitag) zugegangen wäre.

Sodann ist in Rechnung zu stellen, dass von einer auf die Wahrung ihrer prozessualen Obliegenheiten bedachten Partei nicht verlangt werden kann, an Wochenend- und Feiertagen für die Einzahlung des Kostenvorschusses Sorge zu tragen (vgl. auch Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Urteil vom 14.04.2011 – I-2 U 102/10 –; mangels Entscheidungserheblichkeit bislang offen gelassen im Urteil des BGH vom 30.03.2012 – V ZR 148/11 –); ebenso ist bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise mit dem 24. und 31.12. (Heiligabend und Silvester) zu verfahren, weil an diesen Tagen vielfach überhaupt nicht oder doch nur eingeschränkt gearbeitet wird.

• Da der Kläger danach frühestens am 27.12.2012 (Donnerstag) hätte tätig werden müssen und der Kostenvorschuss tatsächlich am 07.01.2013 bei der Justizkasse eingegangen ist, liegt selbst ohne Berücksichtigung des für die Überweisung durch die Bank erforderlichen Zeitraums keine schuldhafte Verzögerung von mehr als 14 Tagen vor.

Wer in einer Wohnungseigentumsanlage eine Einheit erwirbt, die in der Teilungserklärung als „Ladenraum“ bezeichnet ist, darf die erworbene Teileigentumseinheit nicht zweckwidrig nutzen. Ansonsten kann von anderen Wohnungseigentümern bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft die Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung nach § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 15 Abs. 3 Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) verlangt werden.
Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung.
Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist.
Bei einer nach der Teilungserklärung als Laden dienenden Teileigentumseinheit, die als Gaststätte genutzt wird, ist dies schon deshalb nicht der Fall, weil Läden – anders als Gaststätten – zur Nachtzeit geschlossen sein müssen. Schon deshalb darf eine Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung als Laden dient, grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden.
Ist eine zweckwidrige Nutzung von der Wohnungseigentümergemeinschaft jahrzehntelang geduldet worden und sollte aufgrund dessen der Unterlassungsanspruch hinsichtlich der zweckwidrigen Nutzung verwirkt sein,

• schützt die Verwirkung den Eigentümer, der seine Teileigentumseinheit zweckwidrig nutzt, nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss,
• begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen, so dass bei neuen nachteiligen Veränderungen der Unterlassungsanspruch gegen solche neue Veränderungen nicht verwirkt ist.

Darauf hat, laut Mitteilung der Pressestelle des Bundesgerichtshofs vom 10.07.2015 – Nr. 115/2015 –, der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/14 – hingewiesen.

Wohnungseigentümer dürfen ihre Hunde nicht auf Gemeinschaftsflächen koten und/oder urinieren lassen. Vielmehr ist es ihnen zuzumuten, mit dem Hund außerhalb des Grundstücks „Gassi“ zu gehen.

Das hat das Amtsgerichts (AG) München mit Urteil vom 07.11.2013 – 483 C 33323/12 WEG – entschieden.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall hatte die beklagte Wohnungseigentümerin ihre Schäferhund immer wieder frei auf den Gemeinschaftsflächen der Wohnungseigentumsanlage umherlaufen, dort sein Geschäft verrichten sowie urinieren lassen.
Deshalb und weil er von dem Hund darüber hinaus auch des öfteren aggressiv angebellt worden war, hatte sie ein anderer Wohnungseigentümer verklagt und u. a. beantragt, dass die Beklagte es zu unterlassen hat, den Hund auf dem Grundstück und im Treppenhaus unbeaufsichtigt und ohne Leine und ohne Maulkorb laufen, urinieren und koten zu lassen.

Die Klage hatte im wesentlichen Erfolg.

Die Beklagte wurde, nachdem das AG München in der Gerichtsverhandlung ein Video in Augenschein genommen hatte, auf dem zu sehen war, wie aggressiv der Hund auf den Kläger reagiert und dass er von der Beklagten kaum gebändigt werden kann, unter Androhung eines Ordnungsgeldes von jeweils 250.000 Euro, verurteilt, es zu unterlassen, dass ihr Hund ohne Maulkorb auf dem Grundstück oder im Treppenhaus herumläuft und dort uriniert.

Nach Auffassung des AG München hat der Kläger Anspruch darauf, dass der Schäferhund nur angeleint und beaufsichtigt und nur mit einem Maulkorb auf dem Grundstück gehalten wird.
Das Gericht begründete dies damit, dass Hunde, selbst wenn sie sonst harmlos seien, eine potentielle Gefahrenquelle darstellen und deshalb auf Gemeinschaftsflächen eine Aufsichtspflicht und Leinenzwang bestehe.
Im Hinblick auf das auf dem Video zu sehende aggressive Verhalten des Hundes mit lautem Bellen und Zähne-Fletschen sowie im Hinblick auf die fehlende körperliche Beherrschung des Hundes durch die Beklagte war es nach Ansicht des Gerichts gerechtfertigt anzuordnen, dass der Hund auf dem Grundstück und im Treppenhaus einen Maulkorb als Vorsichtsmaßnahme tragen muss.
Denn, wie das Gericht weiter ausführte, müsse nicht erst abgewartet werden, dass es zu einer Beißattacke komme.
Auch müsse der Kläger es nicht dulden, dass der Hund auf dem Grundstück uriniert. Vielmehr sei es der Beklagten zuzumuten, mit dem Hund außerhalb des Grundstücks „Gassi“ zu gehen.

Das hat die Pressestelle des Amtsgerichts München am 10.07.2015 – Nr. 36/15 – mitgeteilt.

Unterlassungsansprüche der Wohnungseigentümer untereinander wegen einer zweckwidrigen Nutzung des Sondereigentums verjähren,

• solange die Nutzung anhält, nicht,

weil der Schwerpunkt der Störung nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung, sondern auch darin liegt,

• dass diese aufrechterhalten wird.

Dabei ist unerheblich, ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer

• selbst oder
• durch dessen Mieter

erfolgt.

Die Verwirkung eines solchen Unterlassungsanspruchs wegen zweckwidriger Nutzung des Sondereigentums setzt unter anderem

• eine ununterbrochene, dauerhafte Einwirkung voraus.

Zu beachten dabei ist, dass, wenn die zweckwidrige Nutzung des Sondereigentums durch Vermietung erfolgt,

• jede Neuvermietung in der Regel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur und
• damit eine neue Störung im Sinne von § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 15 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) darstellt.

Der vermietende Wohnungseigentümer setzt damit nämlich eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer haben aufgrund dessen Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor – etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis – Abstand genommen haben.

Das hat, wie die Pressestelle des Bundesgerichtshofs (BGH) am 08.05.2015 – Nr. 81/2015 – mitgeteilt hat, der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 178/14 – entschieden.

Sind in der Teilungserklärung bei einer Wohnungseigentumsanlage, bestehend aus 46 Einheiten,

• im Erdgeschoss eine ausgewiesen als „Laden“
• und die übrigen als „Wohnungen“,

darf die als „Laden“ beschriebene Einheit

• nicht als Gaststätte und auch nicht als Pizzabäcker/Dönerladen mit Ausschank genutzt werden.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 26.06.2014 – 483 C 2983/14 WEG – entschieden und dem Eigentümer einer als „Laden“ beschriebenen Einheit, der die dazugehörenden Räume an einen Pizzabäcker/Dönerladen als „L-s Essecke“ mit Ausschanknutzung vermietet hatte, auf die Klage der übrigen Eigentümer hin, unter Androhung von Ordnungsgeld verurteilt, die Nutzung seines Ladens als Gaststätte zu unterlassen. 

Danach ist eine solche Nutzung nicht von der Zweckbestimmung „Laden“ gedeckt.
Denn, wie das AG ausgeführt hat, sei unter „Laden“ grundsätzlich nur ein Geschäftsraum zu verstehen, bei dem der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund stehe, wo sich also Personal aufhält, während der Öffnungszeiten Kunden ein- und ausgehen und gelegentlich Waren angeliefert werden.
Eine andere Nutzung der Räume der Beklagten sei nur dann zulässig und durch die übrigen Eigentümer hinzunehmen, wenn eine solche Nutzung abstrakt nicht stärker beeinträchtigt als eine Ladennutzung.
Auf die Frage, wie viele Personen nun tatsächlich über den Tag verteilt die Einheit der Beklagten nutzen, also auf die Frage der Auslastung der Essecke, und ob es konkrete Geruchs- oder Lärmbeeinträchtigungen gibt, komme es nicht an.
Ebenso sei unerheblich, ob eine gaststättenrechtliche Konzession notwendig sei oder nicht. Denn die Einhaltung behördlicher Vorschriften besage noch nicht, dass im Verhältnis der Eigentümer untereinander die konkrete Nutzung der Geschäftsräume zulässig sei. Der Charakter des Hauses sei überwiegend als Wohnhaus zu bewerten. Jede andere Nutzung des Ladens dürfe mit diesem Charakter nicht in Konflikt stehen.
Mit der Zweckbestimmung „Laden“ – so das Gericht weiter – sei der Betrieb eines Bistros, einer Pizza-Imbissstube oder eines Restaurants grundsätzlich nicht zu vereinbaren. Denn es gehe nicht nur um den Verkauf von Lebensmitteln im Laden und den Verzehr dort und vor dem Laden.
Vor allem die Essensgerüche überschreiten das, was die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Nutzung als Laden hinnehmen müssten. Die konkrete gastronomische Nutzung führe zu einer längeren Verweildauer der Besucher in und vor dem Laden der Beklagten und zu vermehrten Geräusch- und Geruchsbelästigungen auch dadurch, dass vor der Tür Raucher stehen oder sitzen, die vor dem Laden an den aufgestellten Tischen länger verbleiben können.
Die typischer Weise mit einem Schnellimbiss verbundenen Störungen seien demzufolge im Ergebnis größer sind als bei einer Ladennutzung. Davon sei schon aufgrund der verlängerten Öffnungszeiten in den Abend- und Nachtstunden bei einem Imbiss gegenüber einem Laden und den zusätzlich auftretenden Gerüchen bei der Zubereitung der Speisen auszugehen, da mit einer Nutzung als Laden typischerweise verbundenen Beeinträchtigungen nur während der üblichen Ladungsöffnungszeiten hingenommen werden müssten.

Das hat die Pressestelle des Amtsgerichts München am 10.04.2015 – 18/15 – mitgeteilt.