Wenn einzelne Wohnungseigentümer Zahlungsansprüche gegen den Verband geltend machen

Wenn einzelne Wohnungseigentümer Zahlungsansprüche gegen den Verband geltend machen

Wird ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Zahlungsbegehren,

  • beispielsweise ein auf § 14 Nr. 4 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) gestütztes Verlangen auf Ersatz des verauslagten Betrags, weil, nachdem aufgrund von Feuchtigkeitsschäden in den unter seiner Terrasse gelegenen Räumen eines anderen Wohnungseigentümers Sanierungsarbeiten durchgeführt worden waren, der Bodenbelag auf eigene Kosten ausgetauscht werden musste,

 

durch Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung abgelehnt,

  • beispielsweise, weil die Mehrheit die Auffassung vertritt, dass der Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung für die erforderliche Erneuerung des Bodenbelags auf seiner Terrasse selbst aufzukommen habe,

 

besteht regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage, weil ein Negativbeschluss der genannten Art ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss.

Allerdings ist im Rahmen der Begründetheit einer solchen Klage lediglich zu prüfen,

  • ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte,
  • was nur dann anzunehmen ist, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war.

 

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 02.10.2015 – V ZR 5/15 – hingewiesen.

Wie der Senat ausgeführt hat, hat der Beschluss auf das Bestehen des geltend gemachten Anspruchs allerdings keinen Einfluss, sondern erschöpft sich in der Versagung des freiwilligen Anerkenntnisses.

  • Denn die Wohnungseigentümer haben weder die Kompetenz im Beschlusswege Leistungspflichten zu begründen (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09 –),
  • noch können sie einem anderen Wohnungseigentümer einen bestehenden Anspruch durch Beschluss nehmen.

 

Vielmehr ist, ob der Anspruch berechtigt ist, im Rahmen der Zahlungsklage zu prüfen; einer Entscheidung über die Anfechtungsklage kommt insoweit keine Bindungswirkung zu.

Auch haben die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein weites Ermessen und infolgedessen steht es ihnen im Grundsatz frei, es auf ein Gerichtsverfahren ankommen zu lassen, wenn gegen den Verband Zahlungsansprüche einzelner Wohnungseigentümer (oder Dritter) geltend gemacht werden.
Gleichwohl kann es ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, eine positive Beschlussfassung im Sinne einer freiwilligen Erfüllung des Anspruchs abzulehnen.
Dies ist jedoch nur dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet ist, so dass ein unnötiger Rechtsstreit mit entsprechendem Kostenrisiko in Kauf genommen würde.
Ob diese Voraussetzungen vorliegen, kann jeder Wohnungseigentümer nach entsprechender Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit der Beschlussersetzungsklage gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 8 WEG prüfen lassen, da der Negativbeschluss keine Sperrwirkung entfaltet.

Daneben gewährleistet aber auch das Anfechtungsrecht eine gerichtliche Prüfung (vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 26/14 –), die sich darauf bezieht, ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte,

  • was jedoch nur dann anzunehmen ist, wenn der Anspruch im Zeitpunkt der Beschlussfassung offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet und
  • ggf. das den Wohnungseigentümern zustehende Ermessen derart reduziert war, dass sie sich für ein Anerkenntnis aussprechen mussten.

 

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