Wenn Sanierungsarbeiten in einer Wohnungseigentumsanlage erforderlich sind

Nach § 21 Abs. 4 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen,

• die den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Die Vornahme konkreter Maßnahmen kann er dagegen nur verlangen, wenn

• sich das grundsätzlich bestehende Ermessen bei der Entscheidung über die Instandsetzung oder Instandhaltung auf null reduziert hat (dazu: Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 08.07.2011 – V ZR 176/10 – und vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 –).

Nach § 21 Abs. 3 bis 5 WEG haben die Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlussfassung die Grundlagen für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu schaffen.

Eine erforderliche Erstbeschlussfassung

• können bzw. müssen einzelne Eigentümer – notfalls mit der Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG – herbeiführen,
• wobei in Notfällen auch der Erlass einer einstweiligen Anordnung in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/10 –).

Die Umsetzung der gefassten Beschlüsse ist (dann) Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Liegt ein bestandskräftiger ablehnender Erstbeschluss vor, ist dieser nach § 21 Abs. 4, § 23 Abs. 4 WEG die Grundlage der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, und zwar auch, wenn er inhaltlich falsch sein sollte (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 –).

Der Wohnungseigentümer muss in diesem Fall ggf. eine Änderung des bestandskräftigen Beschlusses herbeiführen, auf die er auch Anspruch hat, wenn schwerwiegende Gründe – etwa eine erhebliche Änderung der tatsächlichen Verhältnisse – das Festhalten an dem Beschluss als treuwidrig erscheinen lassen und der bestehende Zustand in seinem Sinne verändert werden muss (vgl. BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 220/12 –).

• Für Schäden, die einem Wohnungseigentümer dadurch entstehen, dass die übrigen Wohnungseigentümer zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen nicht oder erst verzögert beschließen, sind die Wohnungseigentümer (als Gesamtschuldner) ersatzpflichtig,
  • die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder
  • gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 –).
• Für Defizite bei der Umsetzung der gefassten Beschlüsse haftet dagegen allein der Verband (BGH, Urteile vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 – und vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 –).

Allerdings kann, wenn von einem einzelnen Wohnungseigentümer eigenmächtig Maßnahmen zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums veranlasst worden sind,

• die ohnehin hätten beschlossen oder vorgenommen werden müssen und
• zu einer Verbesserung und damit zu einer Wertsteigerung des Gemeinschaftseigentums geführt haben,

dem Wohnungseigentümer ein Bereicherungsanspruch zustehen und zwar auch dann, wenn

• weder die Voraussetzungen der Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG vorliegen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10.04.2003 – IX ZR 106/02 –; Oberlandesgericht (OLG) Hamburg, Beschluss vom 16.11.2006 – 2 Wx 35/05 –),
• noch die der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 677, § 683 Satz 1, § 670 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), weil die Wohnungseigentümer beispielsweise beschlossen haben, die vorgenommene Maßnahme vorerst zurückzustellen und abzuwarten, ob sie ganz entbehrlich ist und die Maßnahme damit nicht dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer entsprach (OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.09.2008 – 20 W 347/05 –; OLG Hamburg, Beschluss vom 16.11.2006 – 2 Wx 35/05 –).

Wer in einem derartigen Fall Schuldner eines solchen, ggf. in Betracht kommenden Bereicherungsanspruchs ist, bestimmt sich nach den vorrangigen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes.
Danach kommt es entscheidend darauf an,

• ob die Maßnahme eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedurfte und
• ob dieser vorlag.

Schuldner sind

• deshalb anteilig (vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 167/14 –) die Wohnungseigentümer, wenn die Maßnahme hätte beschlossen werden müssen, aber nicht beschlossen war, weil, solange der Verband zur Vornahme der Maßnahme nicht verpflichtet ist, er regelmäßig nicht unter dem Gesichtspunkt ersparter Aufwendungen bereichert sein kann,
• ansonsten – nämlich wenn sie beschlossen war oder wenn ein Beschluss nach der Teilungserklärung entbehrlich und die Maßnahme unverzüglich durchzuführen war – die Gemeinschaft, weil sich die Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümer dann ausschließlich nach den mitzubeschließenden (dazu BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/10 –) Modalitäten der Aufbringung der dafür erforderlichen Mittel bestimmen und im Übrigen nach § 16 Abs. 2 WEG.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14 – hingewiesen.