Mit Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen,
- dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann,
- dass, ob dies der Fall ist, allerdings nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden kann.
In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall war von einer aus 201 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen worden,
- eine Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung durchzuführen und
- zur Finanzierung der mit ca. 2.000.000 € veranschlagten Kosten einen KfW-Förderkredit, dessen Zinssatz sich zum damaligen Zeitpunkt auf 0% belief, in Höhe von ca. 1.320.000 € mit einer Laufzeit von 10 Jahren aufzunehmen sowie den restlichen Betrag von ca. 900.000 € aus der Instandhaltungsrücklage zu zahlen.
In einem solchen Fall sind, angesichts des Haftungsrisikos, für die Beurteilung, ob die Kreditaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, nach der Entscheidung des V. Zivilsenats des BGH insbesondere von Bedeutung,
- der Zweck des Darlehens und wie dringlich eine Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahme ist,
- die Möglichkeit, die notwendigen Mittel durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage und Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen, wobei in diesem Zusammenhang den mit einer Darlehensaufnahme einhergehenden Belastungen und Risiken die Vor- und Nachteile einer Finanzierung der Maßnahme mittels Sonderumlage gegenüber zu stellen sind, d.h., eine Darlehensfinanzierung wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn die Erhebung einer Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastet oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Wohnungseigentümer überfordert,
- ob im Beschluss über die Aufnahme eines Darlehens Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten sowie die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist und
- ob vor der Beschlussfassung, wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht in der Wohnungseigentümerversammlung erörtert und dies in dem Protokoll der Eigentümerversammlung dokumentiert worden ist.
Da der obige, von einer Miteigentümerin angefochtene Kreditaufnahmebeschluss diesen Kriterien nicht in allen Punkten entsprach, insbesondere dem Protokoll der Eigentümerversammlung sich nicht entnehmen ließ, dass eine Unterrichtung über das Risiko einer Nachschusspflicht erfolgt war, wurde der Beschluss für ungültig erklärt.
Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 25.09.2015 – Nr. 164/2015 – mitgeteilt.
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