Tag WEG-Recht

Werden von einem Miteigentümer mit einer gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Klage in einer Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse angefochten, so genügt für die nähere Bezeichnung der beklagten Wohnungseigentümer zunächst die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks (§ 44 Abs. 1 S. 1 WEG). Damit wollte der Gesetzgeber die Einhaltung der einmonatigen Anfechtungsfrist (§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG) nicht über Gebühr erschweren.
Die Bezeichnung der übrigen Wohnungseigentümer mit Namen und ladungsfähiger Anschrift ist nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG dennoch erforderlich und hat nachfolgend spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen, wobei der Kläger , auch stillschweigend, auf eine Liste Bezug nehmen kann, die die Gegenseite vorgelegt hat. Ansonsten liegt ein Zulässigkeitsmangel vor. Dieser Zulässigkeitsmangel kann zwar durch Nachholung im Berufungsrechtszug noch geheilt werden. Die verspätete Vorlage der Liste kann sich aber im Einzelfall gemäß § 97 Abs. 2 ZPO auf die Kostenentscheidung auswirken.

Die Einreichung der Eigentümerliste als Bestandteil der ordnungsgemäßen Klageerhebung (§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG) ist zwar Sache des Klägers. Dieser ihm obliegenden Pflicht kann der Kläger jedoch auch dadurch nachkommen, dass er sich auf die durch den Verwalter vorzulegende Liste bezieht oder bei Gericht beantragt, dem Verwalter die Vorlage der Liste aufzugeben. Dann muss das Gericht tätig werden und der Verwaltung die Vorlage der Liste unter Fristsetzung aufgeben. Dies folgt aus § 142 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO) analog.
Die Anordnung muss in der Regel ergehen. Ein Ermessensspielraum des Gerichts besteht regelmäßig nicht, weil der Verwalter aufgrund des Verwaltervertrags auch gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer zu der Vorlage verpflichtet ist. Zudem ist er ohnehin im Wege der Beiladung an dem Verfahren zu beteiligen (§ 48 Abs. 1 S. 2 WEG); in der Regel ist er auch Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer (§ 45 Abs. 1 WEG). Aus diesen Gründen bedarf es keiner vorangehenden außergerichtlichen Aufforderung.
Weil es um eine Zulässigkeitsvoraussetzung geht, kann die Anordnung bereits mit Zustellung der Klage erfolgen; § 273 Abs. 3 S. 1, Abs. 2 Nr. 5 ZPO steht dem nicht entgegen.
Kommt der Verwalter der Anordnung nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, ist er dazu mit Ordnungsmitteln anzuhalten (§ 142 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 390 ZPO analog).
Ein solches Versäumnis der Verwaltung wirkt sich nicht zu Lasten des Klägers aus und darf nicht zur Abweisung der Klage als unzulässig führen.

Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 162/11 – hingewiesen.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Nach § 21 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
Dieser gesetzlich geregelte Fall der Notgeschäftsgeschäftsführung setzt voraus, dass ein Schadenseintritt zeitlich so nahe bevorsteht, dass ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zuvor den Verwalter einschalten kann. Damit scheidet die Annahme einer Notgeschäftsführung immer dann aus, wenn der Verwalter oder gar die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits eingeschaltet waren und insbesondere dann, wenn bereits ein Beschluss über die Durchführung bestimmter Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst wurde.

Wird ein entsprechender Beschluss nachfolgend nicht umgesetzt, macht das die erforderliche Maßnahme nicht automatisch zu einer Notmaßnahme im Sinne des § 21 Abs. 2 WEG. Vielmehr ist der Verwalter einerseits gehalten, entsprechende Beschlüsse umgehend umzusetzen, die einzelnen Eigentümer ihrerseits können den Verwalter hierauf – notfalls gerichtlich – in Anspruch nehmen.

Darauf hat das Landgericht Nürnberg-Fürth mit Beschluss vom 08.08.2012 – 14 S 3797/12 WEG – hingewiesen.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Gemäß § 12 Abs. 1 WEG kann, als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer, zur Veräußerung seines Wohnungseigentums, der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
Eine solche Vereinbarung dient dem Schutz der Wohnungseigentümer gegen den Eintritt unerwünschter Personen in die Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch das Erfordernis der Zustimmung sollen sich die übrigen Wohnungseigentümer dagegen schützen können, dass Wohnungseigentum in die Hand eines persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerbers gerät. Solange in einem solchen Fall die erforderliche Zustimmung nicht erteilt worden ist, ist eine Veräußerung nach § 12 Abs. 3 WEG unwirksam.
Ist dem Verwalter in der Gemeinschaftsordnung die Befugnis zur Zustimmung zu einer Veräußerung nach § 12 Abs. 1 WEG übertragen worden, nimmt er bei seiner Entscheidung kein eigenes Recht wahr, sondern wird grundsätzlich als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig. Der Verwalter hat dann bei der ihm übertragenen Entscheidung die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer wahrzunehmen.
Die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümer wird allerdings dadurch, dass die Zustimmungskompetenz in der Gemeinschaftsordnung auf den Verwalter übertragen worden ist, nicht verdrängt. Die Wohnungseigentümer können jederzeit – auch ohne eine Vorlage des Verwalters oder des betroffenen Wohnungseigentümers – dessen Zustimmungsbefugnis an sich ziehen und über die Erteilung der Zustimmung entscheiden.
Zuständiges Organ für solche Entscheidungen ist die Eigentümerversammlung, die mit Mehrheit an Stelle des Verwalters über die an sich diesem übertragene Verwaltungsangelegenheit beschließt.
Ein Beschluss, mit dem die Zustimmung erteilt wird, ist – gem. § 10 Abs. 4 S. 1 WEG auch für Sonderrechtsnachfolger – bindend und von dem Grundbuchamt zu beachten.
Nichts anderes gilt für die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung.

Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Beschluss vom 11.10.2012 – V ZB 2/12 – hingewiesen.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Über die Deckung des Finanzbedarfs des rechtsfähigen Verbands der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)) durch Beschluss zu befinden, ist Sache der Wohnungseigentümer.
Hierzu gehört auch die Entscheidung, ob der Bedarf durch einen Rückgriff auf vorhandene Rücklagen, durch die Erhebung von Sonderumlagen oder durch die Aufnahme von Darlehen gedeckt werden soll.
Auch für die Aufnahme eines Kredits besteht damit eine Beschlusskompetenz.
Ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen die Aufnahme eines Kredits, bei dem es nicht nur um die Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfes in überschaubarer Höhe geht, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist im Detail heftig umstritten. Gerichtlich geprüft wird diese Frage aber nur, wenn der Beschluss innerhalb der Ausschlussfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG angefochten worden ist. Ein bestandskräftiger Beschluss schließt den Einwand aus, die Beschlussfassung habe nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen.
Einzustehen haben für die Darlehensverbindlichkeiten gemäß § 10 Abs. 8 WEG in vollem Umfang lediglich der rechtsfähige Verband und die einzelnen Wohnungseigentümer nur entsprechend ihren Anteilen.
Dafür, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden, besteht dagegen keine Kompetenz.

Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 28.09.2012 – V ZR 251/11 – hingewiesen.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Wird ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer Eigentümerversammlung nicht eingeladen führt dies regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse und nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen – beispielsweise wenn dadurch der Wohnungseigentümer in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll – zur Nichtigkeit.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Bestätigung seiner bisherigen Rechtsprechung mit Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 235/11 – entschieden.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet zwischen Angelegenheiten, die die Wohnungseigentümer durch (Mehrheits-)Beschluss, und solchen, die sie durch Vereinbarung regeln können.
Durch (Mehrheits-)Beschlussfassung geordnet werden können nur solche Angelegenheiten, über die

• nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder
• nach einer Vereinbarung

die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können (§ 23 Abs. 1 WEG).

Ist eine Angelegenheit also weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, kann eine Regelung durch Mehrheitsbeschluss nicht erfolgen (§ 23 Abs. 1 WEG).
Der Mehrheit fehlt in solchen Fällen von vornherein jede Beschlusskompetenz. Es bedarf dann einer Vereinbarung, § 10 Abs. 1 WEG.
Das bedeutet, was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf.
Fehlt der Mehrheit von vorneherein jede Beschlusskompetenz ist ein Mehrheitsbeschluss nicht nur rechtswidrig, sondern nichtig. Dies ist deshalb von erheblicher Bedeutung, weil ein rechtswidriger Beschluss, wenn er nicht fristgerecht angefochten wird, bestandskräftig wird. Dagegen entfaltet ein nichtiger Beschluss zwischen den Wohnungseigentümern keine Rechtswirkungen und kann nicht in Bestandskraft erwachsen. Die Nichtigkeit tritt von Anfang an ein und kann ohne gerichtliche Feststellung und ohne zeitliche Befristung geltend gemacht werden; eine gerichtliche Entscheidung hat nur deklaratorische Bedeutung.
Besteht Streit über die Wirksamkeit eines Eigentümerbeschlusses, steht das Recht, die Nichtigkeit von Beschlüssen feststellen zu lassen, d. h. das Recht zur Erhebung einer Nichtigkeitsfeststellungsklage jedem Wohnungseigentümer zu, wobei es für die Frage des Rechtsschutzinteresses ohne Bedeutung ist, ob der klagende Eigentümer für oder gegen den Beschluss gestimmt hat.
Diese Befugnis zur Anrufung der Gerichte kann zwar im Einzelfall der Verwirkung unterliegen. Der bloße Zeitablauf genügt hierfür jedoch nicht. Hinzutreten müssen besondere Umstände, die eine Inanspruchnahme des Gerichtsschutzes als treuwidrig erscheinen lassen.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99 – und Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 225/11 – entschieden.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Wie § 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verdeutlicht, haben die Wohnungseigentümer ihren Beitrag zu den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) in erster Linie durch Vorauszahlungen zu erfüllen.
Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung solcher in einem beschlossenen Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse entsteht zu dem Zeitpunkt, zu dem diese aufgrund des Abrufs durch den Verwalter zu leisten sind. Die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB beginnt folglich am Ende des Jahres, in dem der jeweilige Vorschuss fällig war (§ 199 Abs. 1 BGB ).

Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung

• führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung für die Vorschussansprüche,
• wirkt anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt und
• führt auch nicht zu einer Verdoppelung des Rechtsgrunds für rückständige Vorschüsse in dem Sinne, dass sie sowohl auf Grund des Beschlusses über den Wirtschaftsplan als auch auf Grund des Beschlusses über die Jahresabrechnung geschuldet wären.

Aus der bestätigenden und rechtsverstärkenden Wirkung, die der Beschluss über die Jahresabrechnung hinsichtlich offener Vorschussforderungen hat, folgt kein zusätzlicher Schuldgrund in Form eines Schuldanerkenntnisses oder eines Abrechnungsvertrages entsprechend § 782 BGB.
Die verstärkende Wirkung des Beschlusses über die Jahresabrechnung besteht lediglich darin, dass der Korrekturvorbehalt, unter dem die Vorschusszahlungen stehen, entfällt.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11 – entschieden.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend in Gemeinschaftseigentum, was nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge hat, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG).
Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Regelung.

Ist in einer in dem Grundbuch in Bezug genommenen Gemeinschaftsordnung (GO) hinsichtlich der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten abweichendes geregelt, ist eine solche Regelung auszulegen. Maßgebend hierfür sind Wortlaut und Sinn einer solchen abweichenden Regelung, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

Ist in einer GO beispielsweise geregelt, dass im räumlichen Bereich seines Sondereigentums bestimmte, beispielshaft aufgeführte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, wie Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen sowie die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahen und Rollläden den einzelnen Wohnungseigentümer treffen, soweit dabei die Außenansicht betroffen wird, eine einheitliche Ausführung unabdingbar und daher die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft ist, ergibt die Auslegung, dass dieser Bestimmung, wenn ein Fenster erneuerungsbedürftig ist, den Austausch nicht dem Eigentümer sondern der Eigentümergemeinschaft zuweist und der Eigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG den Austausch verlangen kann.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 – entschieden und seine Auslegung damit begründet, dass in der GO die vollständige Erneuerung der Fenster nicht geregelt ist und die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer sich der GO nicht entnehmen lässt.
Dass die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen der Eigentümergemeinschaft zugewiesen wird, erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist.
Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.

Wohnungseigentümer können zu einer turnusmäßigen Übernahme der Räum- und Streupflicht nicht durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden. Eine derartige Verpflichtung kann nur durch Vereinbarung begründet werden. Ein dennoch gefasster Mehrheitsbeschluss ist bzw. wäre wegen fehlender Beschlusskompetenz nicht nur anfechtbar, sondern nichtig. Denn die Mehrheitsherrschaft innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Legitimation durch eine Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben kann und diese umfasst, auch soweit eine Angelegenheit gemäß §§ 15, 21 oder 22 WEG der Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich ist, nicht die Befugnis, dem einzelnen Wohnungseigentümer außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.

Ist der Beschluss über die bisherige Handhabung nichtig, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, die Erfüllung der Räum- und Streupflicht sicherzustellen. Ist dies nur durch eine Vergabe an Dritte möglich, kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen, der Vergabe des Winterdienstes an einen Dritten zuzustimmen.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/11 – entschieden.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.