Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – Vereinbarung dass Wohnungsveräußerung der Zustimmung bedarf – Sinn und Zweck?

Gemäß § 12 Abs. 1 WEG kann, als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer, zur Veräußerung seines Wohnungseigentums, der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
Eine solche Vereinbarung dient dem Schutz der Wohnungseigentümer gegen den Eintritt unerwünschter Personen in die Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch das Erfordernis der Zustimmung sollen sich die übrigen Wohnungseigentümer dagegen schützen können, dass Wohnungseigentum in die Hand eines persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerbers gerät. Solange in einem solchen Fall die erforderliche Zustimmung nicht erteilt worden ist, ist eine Veräußerung nach § 12 Abs. 3 WEG unwirksam.
Ist dem Verwalter in der Gemeinschaftsordnung die Befugnis zur Zustimmung zu einer Veräußerung nach § 12 Abs. 1 WEG übertragen worden, nimmt er bei seiner Entscheidung kein eigenes Recht wahr, sondern wird grundsätzlich als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig. Der Verwalter hat dann bei der ihm übertragenen Entscheidung die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer wahrzunehmen.
Die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümer wird allerdings dadurch, dass die Zustimmungskompetenz in der Gemeinschaftsordnung auf den Verwalter übertragen worden ist, nicht verdrängt. Die Wohnungseigentümer können jederzeit – auch ohne eine Vorlage des Verwalters oder des betroffenen Wohnungseigentümers – dessen Zustimmungsbefugnis an sich ziehen und über die Erteilung der Zustimmung entscheiden.
Zuständiges Organ für solche Entscheidungen ist die Eigentümerversammlung, die mit Mehrheit an Stelle des Verwalters über die an sich diesem übertragene Verwaltungsangelegenheit beschließt.
Ein Beschluss, mit dem die Zustimmung erteilt wird, ist – gem. § 10 Abs. 4 S. 1 WEG auch für Sonderrechtsnachfolger – bindend und von dem Grundbuchamt zu beachten.
Nichts anderes gilt für die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung.

Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Beschluss vom 11.10.2012 – V ZB 2/12 – hingewiesen.

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