Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) – Auslegung für Inhaltskontrolle bei Mehrdeutigkeit – Beispiel Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag..

Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) – Auslegung für Inhaltskontrolle bei Mehrdeutigkeit – Beispiel Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag..

Nach neuerer Rechtsprechung ist für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im Individualprozess von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt.

Hierdurch wird zum einen § 305c Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) Rechnung getragen, wonach sich Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders auswirken, und zum anderen vermieden, dass die Entscheidung im Individualprozess auf eine Klausel gegründet wird, die im Verbandsprozess für unwirksam zu erklären wäre.
Soweit sich aus früheren Entscheidungen etwas anderes ergibt, sind die dort getroffenen Aussagen durch die beschriebene Entwicklung überholt.

Beschneidet eine Bedingung in seiner kundenfeindlichsten Auslegung den Vertragspartner unangemessen in dessen Rechten, führt dies gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel schlechthin.
Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klausel kommt wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht. 
An die Stelle der unzulässigen Klausel tritt dann die dispositive gesetzliche Bestimmung.

Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 29.05.2013 – VIII ZR 285/12 – hingewiesen.

In dieser Entscheidung hat der BGH eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB für unwirksam erklärt, die den Mieter verpflichtete, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsah:
„Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“.

Diese Bestimmung ist mehrdeutig, weil

  • sie nicht nur dahingehend ausgelegt werden kann, dass sich der Mieter nur an notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen hat und der Kostenvoranschlag dazu nur als (unverbindliche) Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten kann,
  • sondern zum anderen auch die Deutung zulässt, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt, also dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten ist, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen.

Bei Zugrundelegung der letztgenannten Auslegung beschneidet die Klausel den Mieter unangemessen in dessen Rechten. Denn der eingeholte Kostenvoranschlag ist bei dieser Auslegung auch dann für die Bemessung der vom Mieter zu zahlenden Abgeltungsbeträge verbindlich, wenn der von dem Vermieter ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zugrunde gelegt oder überhöhte Preise angesetzt hat.

 

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