Tag Mängel

Klausel in Kaufvertrag, die die gesetzliche Verjährungsfrist für vertragliche (Sach)Mängelansprüche 

…. bei Kauf eines gebrauchten Fahrzeugs abkürzt, kann unwirksam sein. 

Mit Urteil vom 24.03.2022 – III ZR 263/20 – hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem ein Käufer, 

  • als Verbraucher (§ 13 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)), 

bei einem Kraftfahrzeughändler einen 

  • gebrauchten

PKW gekauft und das zum Abschluss des Kaufvertrages von den Parteien verwendete Bestellformular

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Wohnungseigentümer sollten wissen, wann eine Pflicht der Gemeinschaft zur Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums auch bei

…. Unrentabilität oder Überalterung besteht und nicht stattdessen durch Mehrheitsbeschluss die Nutzung von Gemeinschaftseigentum aus Gründen der Verkehrssicherheit dauerhaft verboten werden kann. 

Mit Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung

  • mit Mehrheitsbeschluss 

ein auf das 

  • gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zwecke der Gefahrenabwehr, 

zwar beschließen können, dies aber jedenfalls dann, wenn dadurch die 

  • zweckentsprechende Nutzung von Sondereigentum 

eingeschränkt oder gar ausgeschlossen wird, nur 

  • aus zwingenden Gründen und 
  • in engen Grenzen 

in Betracht kommt.

Das bedeutet: 
Ist eine Sanierungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gemäß § 22 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ausgeschlossen, 

  • beispielsweise deshalb nicht, weil schon keine Zerstörung im Sinne dieser Vorschrift vorliegt, d.h. keine Zerstörung des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes durch ein 
    • punktuelles Ereignis wie Brand, Überflutung oder Explosion 

und wird durch 

  • gravierende bauliche Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums

eine Nutzung des 

  • Sondereigentums

zu dem vereinbarten Zweck 

  • erheblich beeinträchtigt oder 
  • sogar ausgeschlossen

sind Wohnungseigentümer verpflichtet zu veranlassen, dass diese 

  • baulichen Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums

behoben werden und können sich dieser Verpflichtung 

  • weder durch ein mehrheitlich verhängtes dauerhaftes Nutzungsverbot 

entziehen,

  • noch durch eine Berufung darauf, dass ihnen die damit einhergehenden Kosten nicht zuzumuten seien (Pressemitteilung des BGH). 

V. Zivilsenat des BGH entscheidet: Im Kaufrecht können weiterhin als Schadensersatz fiktive Mängelbeseitigungskosten verlangt werden

Mit Urteil vom 12.03.2021 – V ZR 33/19 – hat der unter anderem für den Immobilienkauf zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem ein Käufer eine Eigentumswohnung 

  • unter Ausschluss der Sachmängelhaftung 

erworben, 

  • es im Kaufvertrag geheißen 

hatte, dass 

  • dem Verkäufer bekannt ist, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab und 
  • sich der Verkäufer, sollte es erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben, 

nach Übergabe der Wohnung 

  • Feuchtigkeit in dem Schlafzimmer aufgetreten, 
  • zur Beseitigung der Verkäufer vom Käufer erfolglos unter Fristsetzung aufgefordert und
  • der Käufer von den Wohnungseigentümern durch Beschluss auch insoweit zur Behebung der Schäden ermächtigt worden war, 
    • als das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, 

entschieden, dass der Käufer

  • im Rahmen des kleinen Schadensersatzes 

von dem Verkäufer gemäß §§ 437 Nr. 3, 280, 281 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

  • Ersatz der voraussichtlich erforderlichen (fiktiven) Mängelbeseitigungskosten 

verlangen kann, 

  • wobei es unerheblich ist, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird. 

Das bedeutet, im Kaufrecht kann ein Käufer 

  • der die mangelhafte Kaufsache behalten will, 

ggf. im Rahmen des kleinen Schadensersatzes entweder 

  • Ausgleich des mangelbedingten Minderwertes

oder

  • Ersatz der voraussichtlich erforderlichen (fiktiven) Mängelbeseitigungskosten (ohne Umsatzsteuer) verlangen (Quelle: Pressemitteilung des BGH).

Hinweis:
Wie im 

  • Werkvertragsrecht

ein Besteller, 

  • der nach der Abnahme am Bauwerk Mängel festgestellt hat und 
  • das (mangelhafte) Werk behalten will, 

den ersatzfähigen Schaden bemessen kann und ggf. muss, 

  • falls er den Mangel nicht beseitigen lässt,
  • falls er den Mangel beseitigen lassen will und
  • wenn er den Mangel hat beseitigen lassen,

vgl. die 

Wichtig zu wissen, wenn die gekaufte, aber noch im Bau befindliche Eigentumswohnung erst verspätet fertiggestellt wird

Wird von einem Unternehmer eine Eigentumswohnung in einer 

  • noch im Bau befindlichen 

Bauanlage gekauft und ist im notariellen Kaufvertrag eine Frist, 

  • bis zu der das Objekt hergestellt werden soll,

festgehalten,

  • ohne nähere Konkretisierung was unter „hergestellt“ zu verstehen ist,

bedarf es ggf. der Vertragsauslegung, ob bis zum Ablauf der Frist 

  • das gesamte Objekt inklusive Außenanlagen fertiggestellt sein muss oder
  • es ausreicht, dass der Käufer in die Wohnung einziehen kann.

Ergibt die Auslegung, dass es 

  • bei dem verabredeten Datum auf die Bezugsfertigkeit der Wohnung ankommt und 
  • nicht auf die vollständige Fertigstellung des gesamten Objekts,

muss die Wohnung dazu 

  • mit Ausnahme von Mängeln, die nicht die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigten, und 
  • mit Ausnahme der Außenanlagen 

fertiggestellt sein. 

  • Denn die Vereinbarung einer Frist hat insbesondere den Sinn, dass sich der Bauherr auf einen Einzugstermin einstellen kann.

Ist in einem solchen Fall die gekaufte Wohnung zu dem verabredeten Termin nicht in diesem Sinne bezugsfertig, kann der Käufer Schadensersatz verlangen

  • für die Zeit zwischen dem vertraglich vereinbarten Einzugstermin und der Bezugsfertigkeit der Wohnung, 
    • zum Beispiel Ersatz der Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung sowie Fahrtkosten,

nicht aber dafür, 

  • dass nach der Bezugsfertigung der Wohnung an dem Gesamtobjekt noch Arbeiten vorzunehmen sind (z.B. Außenanlagen).

Wegen 

  • evtl. Mängel und 
  • noch zu erbringender Restarbeiten 

können Käufer aber einen gewissen 

  • Teil des Kaufpreises 

bis zur vollständigen Fertigstellung des Gesamtobjekts zurückbehalten (so laut Pressemitteilung das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg mit Urteil vom 21.07.2020 – 13 U 28/20 –).

Es gibt Meinungsverschiedenheiten am BGH darüber, wie beim Schadensersatz statt der Leistung (kleiner Schadensersatz)

…. nach §§ 280, 281 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB),  

  • bei (noch) nicht erfolgter Mängelbeseitigung, 

der Schaden im Werk- sowie im Kaufvertragsrecht bemessen werden darf.   

Der 

  • für Streitigkeiten aus Bau- und Architektenverträgen zuständige 

VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17 –, unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung, entschieden 

dass es 

  • im Werkvertragsrecht 

dann nicht (mehr) zulässig ist, den Anspruch auf Schadensersatz  

  • wegen nach der Abnahme am Bauwerk festgestellter Mängel gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB 

nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten zu bemessen, wenn der Besteller 

  • das Werk behält und 
  • den Mangel nicht beseitigen lässt bzw. noch nicht hat beseitigen lassen,

vielmehr ein Besteller, der das (mangelhafte) Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, den Schaden bemessen kann und ggf. muss,

  • entweder in der Weise, dass er im Wege einer Vermögensbilanz die Differenz ermittelt,
    • zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Bestellers stehenden Sache ohne Mangel und 
    • dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel, 
  • oder in Anlehnung an § 634 Nr. 3, § 638 BGB auch in der Weise, dass ausgehend von der für das Werk vereinbarten Vergütung, 
    • der Minderwert des Werks wegen des (nicht beseitigten) Mangels geschätzt wird, 
    • wobei Maßstab ist, die durch den Mangel des Werks erfolgte Störung des Äquivalenzverhältnisses,
  • oder, falls der Besteller die durch das Werk geschaffene oder bearbeitete Sache veräußert haben sollte, ohne dass eine Mängelbeseitigung vorgenommen wurde,
    • nach dem konkreten Mindererlös wegen des Mangels der Sache,

dass ein Besteller, der das Werk behält und den Mangel beseitigen lassen will, 

  • weiterhin gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB grundsätzlich das Recht hat, Vorschuss gemäß § 634 Nr. 2, § 637 BGB zu fordern

und dass ein Besteller, der das Werk behält und den Mangel hat beseitigen lassen,

  • die von ihm aufgewandten Mängelbeseitigungskosten als Schaden gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB ersetzt bzw. 
  • vor Begleichung der Kosten Befreiung von den zur Mängelbeseitigung eingegangenen Verbindlichkeiten 

verlangen kann.

Anderer Auffassung 

  • jedenfalls

für die Bemessung des 

  • kaufvertraglichen Schadensersatzes statt der Leistung gemäß § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 Abs. 1 BGB 

ist der für das Kaufrecht zuständige V. Senat des BGH, der, 

daran festhalten will, dass ein Käufer

  • der die (mangelhafte) Kaufsache behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, 

entweder

  • Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts 

oder 

  • Ersatz der voraussichtlich erforderlichen (fiktiven) Mängelbeseitigungskosten 

verlangen kann.

Hinweis für die Praxis:
Damit kann, wenn 

  • eine mangelhafte Sache behalten, 
  • der Mangel nicht beseitigt und 
  • Schadensersatz nach §§ 281, 280 BGB verlangt wird, 

für die Bemessung des Schadens von Bedeutung sein, ob es sich bei der vom Schuldner übernommenen Pflicht, die nicht wie geschuldet, sondern mangelhaft erbracht wurde, um 

  • eine kauf- oder 
  • eine werkvertragliche 

Pflicht gehandelt hat.  

Was Parteien eines Werkvertrags über die Fälligkeit des Vergütungsanspruchs wissen sollten

Haben Parteien einen Werkvertrag geschlossen, 

  • beispielsweise einen Vertrag über auszuführende Bauleistungen, 

sind verpflichtet, 

  • der Unternehmer zur Herstellung des versprochenes Werkes – frei von Sach- und Rechtsmängeln – (§§ 631 Abs. 1 HS 1, 633 Abs.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) 

und

  • der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten bzw. üblichen Vergütung (§§ 631 Abs. 1 HS 2, 632 BGB).

Die Fälligkeit des Vergütungsanspruchs des Unternehmers setzt gemäß § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB

  • – abgesehen von den Fällen des § 641 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB –

voraus,

  • die Abnahme des Werks durch den Besteller, § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB oder 
  • dass der Besteller, obwohl er dazu – weil das Werk fertiggestellt war und keine wesentliche Mängel vorlagen – verpflichtet war, 
    • das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abgenommen hat (§ 640 Abs. 2 BGB), 
    • wobei diese Fristsetzung dann entbehrlich ist, wenn vom Besteller die Abnahme endgültig verweigert worden ist.

Ausnahmsweise wird 

  • ohne Abnahme und trotz fehlender Abnahmepflicht

der Vergütungsanspruch fällig, 

  • wenn der Besteller nicht mehr Erfüllung des Vertrags (d.h. die mangelfreie Fertigstellung des Werkes) verlangt, sondern Minderung oder Schadensersatz oder
  • wenn er die Abnahme des Werkes oder weitere Arbeiten des Unternehmers ernsthaft und endgültig ablehnt oder 
  • wenn die Erfüllung unmöglich geworden ist.

weil dann ein dadurch gekennzeichnetes Abrechnungsverhältnis besteht, dass 

Dagegen führt

  • eine Verjährung des Erfüllungsanspruchs des Bestellers,
  • also die Tatsache, dass der Besteller seinen Erfüllungsanspruch hat verjähren lassen, 

nicht dazu, dass 

  • der Besteller sich nicht (mehr) auf wesentliche Mängel berufen kann und 
  • der Werklohnanspruch fällig wird, 

weil der Unternehmer,

  • indem er die vorhandenen wesentlichen Mängel beseitigt,

jederzeit die Fälligkeit herbeiführen kann.

Darauf hat der VII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 28.05.2020 – VII ZR 108/19 – hingewiesen.

Wenn das gekaufte Brautkleid nach noch kurz vor der Hochzeit vorgenommener Änderung an der Passung nicht passt

Passt das schon länger vor der Hochzeit bei einem Geschäft für Brautmoden mit eigener Änderungsschneiderei gekaufte Brautkleid nach 

  • von der Schneiderin dieses Geschäfts kurz vor der Hochzeit 

vorgenommener Änderungen an der Passung nicht, muss dem Verkäufer des Kleides grundsätzlich zunächst die Chance gegeben werden, 

  • die aus Sicht der Braut dafür ursächlichen Mängel 

nachzubessern, bevor 

  • mit der Nachbesserung eine andere Schneiderei beauftragt wird und dadurch 

weitere Kosten verursacht werden.

Nur dann, wenn

  • der Verkäufer die Nachbesserung verweigert oder
  • die Nachbesserung durch den Verkäufer gescheitert oder
  • es unzumutbar ist, etwa mangels (ausreichender) Vertrauenswürdigkeit des Verkäufers, diesen die Möglichkeit einer Nachbesserung einzuräumen, 

darf,

  • ohne zuvor dem Verkäufer eine Chance zur Nachbesserung gegeben zu haben,

ein Dritter mit der Mängelbeseitigung beauftragt werden.

  • Wer dies nicht beachtet, kann auf den Kosten für die bei einem Dritten in Auftrag gegebene Nachbesserung sitzen bleiben.

Diese für sie bittere Erfahrung hat auch eine Braut machen müssen, die etwa sieben Monate vor ihrer geplanten Hochzeit für 2.548 Euro in einem Geschäft für Brautmoden mit eigener Änderungsschneiderei ein neues Brautkleid gekauft hatte und die,

  • weil das Kleid, nachdem von der Schneiderin des Verkäufers ca. zwei Wochen vor der Hochzeit Änderungen an der Passung vorgenommen worden waren, nicht passte,

ohne dem Verkäufer die Möglichkeit der Nachbesserung gegeben zu haben, 

  • mit den erforderlichen Änderungen eine andere Schneiderei beauftragt und 
  • im Hinblick auf einen möglichen Rechtsstreit ein Sachverständigengutachten über die bei dem gekauften Kleid vorhandenen Mängel eingeholt hatte. 

Ihre Klage

  • auf Ersatz dieser Nachbesserungs- und Sachverständigenkosten 

gegen den Verkäufer des Brautkleides hat das Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth mit Urteil vom 27.03.2020 – 16 O 8200/17 – abgewiesen (Quelle: Pressemitteilung des Oberlandesgerichts (OLG) Nürnberg).

Übrigens:
Das oben Ausgeführte gilt nicht nur beim Kauf von Brautkleidern, sondern auch beim Kauf von allen anderen Sachen, die sich als mangelhaft herausstellen.