Wenn mit dem Architekten vereinbarte Baukostenobergrenze überschritten wird

Wenn mit dem Architekten vereinbarte Baukostenobergrenze überschritten wird

Hat der Bauherr eines Einfamilienhauses mit dem mit der Planung und Überwachung des Bauvorhabens beauftragten Architekten eine verbindliche Baukostenobergrenze vereinbart, die, wegen mangelhafter Kostenermittlung und Kostenkontrolle des Architekten überschritten worden ist, kann der Bauherr seinen Schaden auf der Grundlage der Pflichtverletzung des Architekten geltend machen, während der Bauausführungsphase nicht rechtzeitig auf die drohende Überschreitung der Baukostenobergrenze hingewiesen zu haben.
Dabei kann der Schaden zwar in den überschießenden Baukosten bestehen.
Allerdings erleidet der Bauherr insoweit keinen Schaden, als der zu seinen Lasten gehende Mehraufwand zu einer Wertsteigerung des Objekts geführt hat (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 11.11.2004 – VII ZR 128/03 –).

Um den Schaden des Bauherrn festzustellen, sind auf der Grundlage der Pflichtverletzung des Architekten zwei Vermögenslagen miteinander zu vergleichen,

  • nämlich die Vermögenslage einschließlich des Grundstückswerts ohne Pflichtverletzung einerseits,
  • mit der Vermögenslage einschließlich des Grundstückswerts mit Pflichtverletzung andererseits (BGH, Beschluss vom 07.02.2013 – VII ZR 3/12 –).

 

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Schadensberechnung ist, wie auch sonst bei der Ermittlung eines Schadens, bei einem Rechtsstreit der Schluss der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung.

Um einen entsprechenden Vergleich vornehmen zu können, bedarf es der Feststellung, welche Gewerke der Bauherr kostengünstiger gestaltet oder nicht durchgeführt hätte, um auf diesem Hintergrund durch einen Sachverständigen den Grundstückswert zu ermitteln.

  • Sache des Architekten ist es dabei vorzutragen, inwieweit aus technischer Sicht kosteneinsparende Gestaltungen möglich oder nicht möglich gewesen wären und
  • Sache des Bauherrn ist es darzulegen, welche Gewerke er kostengünstiger gestaltet oder gar nicht durchgeführt hätte.

 

Führen diese Maßstäbe zur Schadensberechnung unter Berücksichtigung etwaiger Vorteile im Einzelfall zu einem Ergebnis, das dem Zweck des Ersatzanspruchs zuwiderläuft, das heißt, dem Geschädigten nicht mehr zuzumuten ist und den Schädiger unangemessen entlastet, ist ein Vorteilsausgleich, dessen Grundsätze aus Treu und Glauben entwickelt wurden, zu begrenzen (BGH, Urteil vom 07.11.1996 – VII ZR 23/95 –).

Darauf hat der VII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 21.05.2015 – VII ZR 190/14 – hingewiesen.

 

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