Wenn sich nachträglich herausstellt, dass das unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen gekaufte Haus Mängel aufweist.

Stellt sich nach dem Erwerb eines unter Sachmängelgewährleistungsausschluss gekauften Hauses heraus, dass dieses Mängel aufweist, beispielsweise die Holzkonstruktion infolge Braunfäule und Schimmelpilzbefall schadhaft ist und Zersetzungserscheinungen aufweist, hat der Käufer einen Schadensersatzanspruch nach §§ 437 Nr. 3, 280 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nur, wenn der Verkäufer

• den Mangel arglistig verschwiegen oder
• eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache (im Beispielsfall der Holzkonstruktion) übernommen hat (vgl. § 444 BGB)

und der Käufer den Beweis hierfür erbringen kann.

Eine Arglisthaftung des Verkäufers wegen einer Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit

• nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist,
• sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

Darauf hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz mit Urteil vom 16.09.2014 – 3 U 438/14 – hingewiesen.