Wenn streitig ist, ob (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war

Wenn streitig ist, ob (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war

Ein der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von Eigenbedarf – wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses (st. Rspr.; vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 28.11.2001 – XII ZR 197/99 – [zur Gewerberaummiete]; vom 22.04.2010 – I ZR 31/08 – [zum Frachtvertrag]; vgl. auch BGH, Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 133/08 – [zum Grundstückskaufvertrag]), wie hier des Wohnraummietverhältnisses – dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zum Schadensersatz verpflichtet (vgl. BGH, Urteile vom 08.04.2009 – VIII ZR 231/07 –; vom 13.06.2012 – VIII ZR 356/11 –; BGH, Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/10 –), wenn zwischen der behaupteten Pflichtverletzung (vorgetäuschter Eigenbedarf) und dem geltend gemachten Schaden ein Kausalzusammenhang besteht.

Streiten die Parteien in einem vom Vermieter erhobenen Räumungsklageprozess und daneben in einem vom Mieter erhobenen Schadensersatzprozess darüber, ob eine (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war und haben sie in dem Räumungsklageprozess einen Räumungsvergleich geschlossen, ist die Frage, ob dieser Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung der (Eigen-)Bedarfssituation und dem weiter vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war.
Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (vgl. auch BGH, Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/10 –).
An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteile vom 21.11.2006 – VI ZR 76/06 –; vom 26.10.2009 – II ZR 222/08 –; vom 18.09.2012 – II ZR 178/10 –; vom 22.04.2015 – IV ZR 504/14 –).
Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen (Fortführung von BGH, Urteile vom 11.10.2000 – VIII ZR 276/99 –; vom 20.09.2006 – VIII ZR 100/05 –; Beschluss vom 19.09.2006 – X ZR 49/05 –). Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung – wie etwa einer namhaften Abstandszahlung – verpflichtet.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14 – hingewiesen.

 

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