Wer kann zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden?

Wem kann von den Wohnungseigentümern die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden und wem nicht?

Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann aus Gründen der erforderlichen Klarheit und Verantwortlichkeit nur

• einzelnen
• (natürlichen oder juristischen) Personen oder Personengesellschaften des Handelsrechts

übertragen werden.

Zwar ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht ausdrücklich bestimmt welche Eigenschaften der Verwalter erfüllen muss.
Die notwendigen Eigenschaften ergeben sich jedoch aus dem Sinn und dem Zweck der Aufgaben des Verwalters.
Dieser hat die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr sicher zu stellen. Hierzu muss er die in § 27 Abs. 2 WEG genannten Aufgaben erfüllen.
Dazu gehört es insbesondere, Zahlungen von Wohnungseigentümern und Dritten an die Gemeinschaft entgegen zu nehmen, Willenserklärungen, die für oder gegen die Gemeinschaft wirken, abzugeben bzw. zu empfangen und Leistungen der Gemeinschaft zu bewirken.
Wohnungseigentümer und Dritte müssen hierbei darauf vertrauen können, dass an den Verwalter erbrachte Leistungen oder diesem gegenüber abgegebene Erklärungen gegen die Eigentümergemeinschaft wirken, und dass umgekehrt die von dem Verwalter für die Gemeinschaft abgegebenen Erklärungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft wirksam sind.

• Diese Voraussetzungen sind bei Bestellung einer natürlichen Person zum Verwalter ohne weiteres gegeben.
• Auch bei Bestellung einer in ein Register eingetragenen juristischen Person, einer offenen Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft als Verwalter kann insoweit keine Unklarheit aufkommen.

Wer für diese handeln kann, ist dem Handelsregister zu entnehmen. Die Eintragungen in das Handelsregister wirken im Rahmen von § 15 Handelsgesetzbuch (HGB) gegen die jeweilige Gesellschaft.

• Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eine offene Handelsgesellschaft oder eine Kommanditgesellschaft kann daher zum Verwalter einer Eigentümergemeinschaft bestellt werden (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 26.01.2006 – V ZB 132/05 –).

Anders verhält es sich bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts

• Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann nicht wirksam zum Verwalter einer Eigentümergemeinschaft bestellt werden (BGH), Beschluss vom 26.01.2006 – V ZB 132/05 –)

Ein Eigentümerbeschluss, durch den mehrere Personen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zum Verwalter bestellt worden sind, ist nichtig.

• Die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ist in einem gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen, auch wenn sie nicht in einem gerichtlichen Anfechtungs- oder Nichtigkeitsfeststellungsverfahren festgestellt worden ist.

Darauf hat der 1. Zivilsenat des Kammergerichts (KG) Berlin mit Beschluss vom 15.03.2016 – 1 W 79/16 – hingewiesen.