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26. January 2016

Wenn Beschreibungen von Eigenschaften einer Immobilie (hier: Wohnfläche) im notariellen Kaufvertrag nicht erwähnt sind

Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer,

  • die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet,
  • führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

 

Das hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14 – entschieden und die Klage des Käufers eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks abgewiesen, der von dem Verkäufer eine Kaufpreisminderung sowie Ersatz der zuviel gezahlten Grunderwerbssteuer wollte,

  • weil, wie er nach dem mit notariellem Vertrag erfolgten Kauf des Grundstücks festgestellt hatte, die tatsächliche Gesamtwohnfläche des Gebäudes, unter Zugrundelegung der Wohnflächenverordnung, nur 171,74 m2 betrug,
  • das Grundstück aber vor seinem Erwerb von dem Verkäufer auf dessen Internetseite mit der Angabe Wohnfläche ca. 200 m2 sowie Nutzfläche ca. 15 m2 angeboten worden war und
  • er ebenfalls noch vor dem Kauf, auf Nachfrage, Grundrisszeichnungen der drei Geschosse (EG, OG und DG) mit Flächenmaßen vom Verkäufer erhalten hatte, die addiert für die Räume und die Dachterrasse eine Fläche von insgesamt 215,3 m2 ergaben.

 

Die Klage hatte keinen Erfolg.

Wie der Senat ausführte, setzen Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels nach §§ 434 ff. BGB infolge einer unrichtigen Erklärung des Verkäufers über die Wohnfläche des verkauften Wohnhauses voraus,

  • dass deren Größe als Beschaffenheit der Kaufsache vertraglich vereinbart wurde (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder
  • dass der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers eine bestimmte Größe der Wohnfläche erwarten durfte (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB) und

 

in dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall

  • wich die tatsächliche Wohnfläche der Räume nicht von der Größe ab, die ein durchschnittlicher Käufer nach den im Internet vom Verkäufer publizierten Angaben erwarten durfte und
  • da in dem Notarvertrag weder die Größe der Wohnfläche angegeben, noch die überreichten Unterlagen erwähnt waren, fehlte es auch an einer Vereinbarung über die Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.

 

Ein Schadensersatzanspruch aus vorvertraglichem Verschulden (§ 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB), der auch nach Gefahrübergang nicht durch die Vorschriften über die Haftung des Verkäufers wegen eines Sachmangels nach §§ 434 BGB ff. ausgeschlossen wird (BGH, Urteile vom 16.12.2009 – VIII ZR 38/09 – und vom 27.03.2009 – V ZR 30/08 –), schied ebenfalls aus, weil ein solcher Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens, d.h. des Betrages um den der Käufer den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat (BGH, Urteile vom 01.02.2013 – V ZR 72/11 – und vom 19.05.2006 – V ZR 264/05 –), nur dann begründet gewesen wäre,

  • wenn der Verkäufer wusste, dass die Räume kleiner sind als auf den Zeichnungen dargestellt, die Angaben auf den Grundrisszeichnungen also unrichtig waren und
  • der Käufer, der das vorsätzliche Verhalten des Verkäufers darlegen und beweisen muss (BGH, Urteil vom 12.11.2010 – V ZR 181/09 –), dem Verkäufer nicht nachweisen konnte, dass dieser vorsätzlich falsche Angaben über Eigenschaften der Kaufsache gemacht hat, die nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung geworden sind.