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21. July 2014

Wie ist das mit einer im Grundbuch eingetragenen Buchgrundschuld wenn das damit gesicherte Darlehen getilgt ist?

Ein Grundstückseigentümer, der bei einer Bank ein Darlehen aufnimmt und zu dessen Sicherung der Bank eine Buchgrundschuld an seinem Grundstück bestellt, kann nach Tilgung der gesicherten Forderung nach dem Gesetz entscheiden,

  • ob die Grundschuld im Grundbuch gelöscht oder
  • ob sie erneut verwendet

werden soll. Er kann nämlich wählen, ob das Grundpfandrecht

  • durch Löschung im Grundbuch,
  • durch Verzicht oder
  • durch Übertragung an ihn oder einen Dritten

zurückgewährt werden soll.

Eine Grundschuld nach Tilgung des Darlehens im Grundbuch nicht löschen zu lassen kann für den Grundstückseigentümer deshalb durchaus von Vorteil sein, weil er sich dadurch nicht nur die Notar- und Grundbuchgebühren für die Löschung der Grundschuld spart, sondern weil er, wenn er künftig nochmal ein Darlehen benötigen sollte, die Grundschuld dann zur Absicherung des neuen Darlehens weiter verwenden kann.
Zu seiner eigenen Sicherheit kann sich der Grundstückseigentümer in einem solchen Fall von der Bank eine Verzichtserklärung samt Löschungsbewilligung ausstellen lassen. Damit bestätigt die Bank, dass das Darlehen getilgt ist.
Für die Ausfertigung einer solchen Löschungsbewilligung darf die Bank im Übrigen grundsätzlich keine Gebühr erheben. Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer Bank, dass für die Ausfertigung von Löschungsbewilligungen bei Grundpfandrechten ein Entgelt zu entrichten ist, ist unwirksam (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.05.1991 – XI ZR 244/90 –).

Unwirksam ist auch eine in der Sicherungsabrede zwischen der darlehensgebenden Bank sowie dem Darlehensnehmer und Grundstückseigentümer enthaltene, von der Bank vorformulierte Klausel,

  • die vorsieht, dass, „soweit dem Sicherungsgeber nach Erledigung des vereinbarten Sicherungszwecks ein Rückgewähranspruch auf die Grundschuld zusteht, dieser auf den Anspruch auf Löschung der Grundschuld beschränkt ist, es sei denn, dass im Zeitpunkt der Rückgewähr das Eigentum an dem belasteten Grundstück durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung gewechselt hat",
  • jedenfalls dann, wenn sie sich auch auf Fallkonstellationen erstreckt, in denen der Inhaber des Rückgewähranspruchs im Zeitpunkt der Rückgewähr nicht mehr Grundstückseigentümer ist.  

Durch eine solche, dem gesetzlichen Leitbild widersprechende Klausel, die den Anspruch des Bankkunden auf Rückgewähr der Sicherungsgrundschuld auf deren Löschung beschränkt, würde in Fällen in denen der die Forderung tilgende Schuldner nicht mehr Grundstückseigentümer ist, dessen Rückgewähranspruch nämlich faktisch ausgeschlossen und der Kunde damit gravierend benachteiligt.

Das hat, wie die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 18.07.2014 –  Nr. 113/2014 – mitgeteilt hat, der unter anderem für Grundpfandrechte zuständige V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 18.07.2014 – V ZR 178/13 – in einem Fall entschieden, in dem der die Forderung tilgende Schuldner nicht mehr Grundstückseigentümer war.