Künftig genügt es, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt.
Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“,
- wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt,
- den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.
Darauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15 – in einem Fall hingewiesen, in dem die Klägerin, Eigentümerin und Vermieterin einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage, die über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügt, die jeweils die anderen Häuser mitversorgt,
- die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden abgerechnet hatte, indem er bei den Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr zunächst von den Gesamtkosten für die Wohnanlage ausgegangen war und
- diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude verteilt hatte, wobei
- dieser Rechenschritt aus der Nebenkostenabrechnungen, die den Mietern erteilt wurden, nicht ersichtlich war,
- sondern darin nur der von der Vermieterin für das jeweilige Gebäude errechnete „Gesamtbetrag“, der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde, erschien und
- aus diesem Grund die für das jeweilige Gebäude in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesenen „Gesamtkosten“ nicht den Beträgen entsprachen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den jeweiligen Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich waren.
Der Senat hat diese Nebenkostenabrechnung als formell ordnungsgemäß erachtet und darauf hingewiesen, dass
- er an seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach die Angabe lediglich „bereinigter“ Gesamtkosten die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge hat, nicht festhält und
- er nunmehr entscheidet, dass es zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gewahrt wird, genügt, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt.
Begründet hat der Senat seine Rechtsprechungsänderung damit, dass es bei der Frage, welche Mindestanforderungen an eine die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wahrende Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, letztlich entscheidend darum geht, die insoweit betroffenen berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung des Zwecks einer solchen Abrechnung in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.
Mit der Betriebskostenabrechnung werden die für das Abrechnungsjahr vom Mieter zu tragenden Kosten, auf die er bisher nur Vorauszahlungen erbracht hat, mit dem exakten Betrag ermittelt.
Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter jeweils innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden und sich der insoweit zu leistende Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen halten.
Auch der Mieter hat grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass dem Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zusteht und er auf diese Weise – sofern im Einzelfall ein entsprechendes Interesse besteht – weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen kann.
Typischerweise geht es dem Mieter vor allem darum, dass
- die entstandenen Kosten in übersichtlicher Weise (also getrennt nach unterschiedlichen Kostenarten) zusammengestellt sind und
- er darüber informiert wird, auf welche Weise (mit welchem Umlageschlüssel) der auf ihn entfallende Kostenanteil ermittelt worden ist und
- welche Beträge im Abrechnungsjahr auf ihn entfallen.
Mit diesen Informationen kann er überprüfen,
- ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten dem Grunde nach umlagefähig sind,
- ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde und
- die für die Abrechnungseinheit angesetzten Gesamtkosten der Höhe nach für ihn plausibel sind oder er Anlass sieht, die Richtigkeit der angesetzten Kosten durch eine Einsicht in die Belege zu überprüfen.
Vor dem Hintergrund der beschriebenen Interessenlage von Mieter und Vermieter hält der Senat die Auffassung, bei sogenannten „bereinigten“ Kosten bedürfe es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung zusätzlicher Angaben zu den Betriebskosten der gesamten Wohnanlage oder zu den Gesamtkosten einschließlich nicht umlagefähiger Kostenanteile und der Erläuterung insoweit angewendeter Rechenschritte, nicht mehr aufrecht.
Vielmehr genügt es auch in diesen Fällen, wenn der Vermieter in der Abrechnung
- bei der jeweiligen Betriebskostenart – beziehungsweise, soweit eine Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten zulässig ist (vgl. etwa BGH, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/08 –), bei dieser zusammengefassten Position –
- den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.
Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag zutreffend errechnet beziehungsweise ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, ist ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen kann, sondern nur mittels einer Einsicht in die Belege.
Entsprechendes gilt für einen Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten.
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