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4. April 2016

Grenzwand auf Grundstück

Welche Rechtsfragen können sich in einem solchen Fall stellen?

Eine Grenzwand, d.h. eine Wand, deren Außenkante auf der Grundstücksgrenze verläuft, ohne diese zu überschreiten, steht gemäß § 94 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) im alleinigen Eigentum des jeweiligen Grundstückseigentümers.
Hieran ändert sich auch durch einen Anbau von dem angrenzenden Grundstück aus nichts (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 18.05.2001 – V ZR 119/00 –).

Darf eine Grenzmauer vom Eigentümer abgerissen werden?

Dass der Eigentümer einer Grenzwand zu einem Abriss seiner Grenzmauer grundsätzlich berechtigt ist, ergibt sich aus § 903 BGB (BGH, Urteile vom 18.05.2001 – V ZR 119/00 – und vom 16.04.2010 – V ZR 171/09 –; zu Einschränkungen durch das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis vgl. BGH, Urteil vom 29.04.1977 – V ZR 71/75 –).
Für eine

  • nach dem Abriss erforderliche Außenisolierung des Nachbargebäudes
  • ist der Eigentümer der Grenzwand nicht verantwortlich.

Da eine Grenzwand die Grenze nicht überschreitet, ist sie nämlich - im Gegensatz zu einer auf der Grenze errichteten halbscheidigen Giebelwand nach einem Anbau - keine Grenzanlage im Sinne der §§ 921, 922 BGB; infolgedessen ist ihr Eigentümer im Verhältnis zu seinem Nachbarn nicht gemäß § 922 Satz 3 BGB verpflichtet, die Funktionsfähigkeit der Grenzwand zu erhalten (BGH, Urteile vom 18.05.2001 – V ZR 119/00 –; vom 16.04.2010 – V ZR 171/09 – und vom 18.02.2011 – V ZR 137/10 –).

Wenn auf Nachbargrundstücken zwei parallel verlaufende Grenzwände errichtet worden sind:

Sind zwei parallel verlaufende Grenzwände errichtet worden ist jeder Grundstückseigentümer für seine Wand verantwortlich.
Der Vorteil, der sich daraus ergibt,

  • dass eine Außenwand so lange keines oder keines vollständigen Witterungsschutzes bedarf, wie dieser Schutz von der Grenzwand des Nachbargrundstücks geboten wird,
  • wird durch das BGB nicht geschützt (vgl. BGB, Urteile vom 16.04.2010 – V ZR 171/09 – und vom 18.02.2011 – V ZR 137/10 –)

Wenn eine Grenzmauer vom Eigentümer des Nachbargrundstücks für seinen Anbau genutzt worden ist:

Lässt der Grundstückseigentümer in einem solchen Fall den Anbau abreißen und beauftragt er dazu ein Abrissunternehmen, haftet er nach § 823 Abs. 1 BGB auch für die an der Grenzmauer des Nachbarn entstehenden Schäden (beispielsweise Putz- und Mauerschäden),

  • die über die bei Errichtung des Anbaus an der Wand verursachten Substanzschäden hinausgehen und
  • die nicht auf einem Fehlverhalten des beauftragten Unternehmens beruhen,
  • sondern aufgrund der baulichen Verbindung der Gebäude unvermeidliche Folge des in Auftrag gegebenen Abrisses gewesen sind.

Dies deshalb, weil es einem Eigentümer zwar unbenommen ist, den in ihrem Eigentum stehenden Anbau abzureißen zu lassen.
Das Eigentum des Grundstücksnachbarn darf dabei aber jedenfalls nicht dauerhaft beschädigt werden, selbst wenn es sich um eine unvermeidliche Folge des Abrisses handelt.
Unerheblich dabei ist, ob der Eigentümer der Grenzmauer die Zustimmung zur Errichtung des Anbaus erteilt hatte, weil sich eine solche Zustimmung ohne ausdrückliche Abreden nicht auf die dauerhafte Beschädigung seiner Grenzwand durch einen späteren Abriss erstreckt.

Verursacht worden ist eine solche Eigentumsbeeinträchtigung zumindest fahrlässig, wenn, was in der Regel der Fall sein wird, sich angesichts der baulichen Verbindung aufdrängte und zumindest vorhersehbar war, dass es zu Schäden, wie den aufgetretenen, kommen kann.

Der Eigentümer der Grenzmauer kann in einem solchen Fall gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen.
Herzustellen ist gemäß § 249 Abs. 1 BGB der Zustand, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
Damit kann der Geschädigte zwar nicht die Herstellung des gleichen Zustandes verlangen, wie er vor dem Eintritt des schädigenden Ereignisses bestanden hat; er muss aber wirtschaftlich möglichst so gestellt werden, wie er ohne das schadensstiftende Ereignis stünde (BGH, Urteil vom 28.10.2014 – VI ZR 15/14 –).
Danach kann der Geschädigte verlangen, dass die Wand als funktionsfähige Außenwand wiederhergestellt wird,

  • auch wenn es einer solchen nicht bedurfte, solange der Anbau bestand,
  • da die Grenzwand nach dem Abriss des Anbaus ihren ursprünglichen Zweck als Außenwand wieder erfüllen können muss.

Aufgrund des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog) sind auch zu ersetzen Feuchtigkeitsschäden, die durch den Abriss verursacht worden sind.
Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden braucht, aus besonderen Gründen jedoch nicht gemäß § 1004 Abs. 1 BGB bzw. § 862 BGB unterbinden konnte, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.
Zu den rechtswidrigen Einwirkungen gehört auch Wasser (st. Rspr., vgl. BGH, Urteile vom 30.05.2003 – V ZR 37/02 – und vom 12.12.2003 – V ZR 180/03 –).

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 18.12.2015 – V ZR 55/15 – hingewiesen.