Landpachtvertrag – Zum Schriftformerfordernis bei für längere Zeit als zwei Jahre geschlossenen Landpachtverträgen und zu den Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung dieser Formvorschrift.

Landpachtverträge, die für längere Zeit als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen werden, gelten gemäß § 585 a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB ) als für unbestimmte Zeit geschlossen und müssen zu ihrer Beendigung fristwahrend gekündigt werden.

Dem Schriftformerfordernis aus §§ 585 a, 126 BGB genügt ein Landpachtvertrag nur dann, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere auch der Pachtgegenstand – aus der Urkunde ergeben (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 05.11.2004 – LwZR 2/04 –).
Denn das gesetzliche Schriftformerfordernis dient vorrangig der Information eines an dem Vertragsschluss nicht beteiligten potentiellen Grundstückserwerbers, der in den bestehenden Landpachtvertrag eintritt. Der Hauptzweck des Formerfordernisses aus § 585 a BGB besteht insoweit darin, einem potentiellen Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich über den Inhalt der auf ihn übergehenden langfristigen Bindungen durch Vertragseinsicht zuverlässig zu unterrichten.
Diesem Schutzzweck entsprechend ist die Schriftform nur dann gewahrt, wenn sich die von dem Landpachtvertrag betroffenen Flächen (zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses) als Pachtgegenstand für einen unbeteiligten Dritten aus der Vertragsurkunde selbst ergeben, also die den Pachtgegenstand beschreibenden Flurstücke im schriftlichen Vertragstext zutreffend und vollständig benannt sind, so dass ein Dritter dem Vertragstext entnehmen kann, welche Flächen Pachtgegenstand sein sollen.
Es genügt insoweit nicht, dass beiden Vertragsparteien bekannt ist, welche Flächen verpachtet sind.

Ist ein für längere Zeit als zwei Jahre geschlossener Pachtvertrag insgesamt nicht in der gesetzlichen Schriftform (§ 126 BGB ) verfasst worden, ist ein unbefristetes Landpachtverhältnis zustande gekommen (§ 585a BGB ).
Für ein solches (auf unbestimmte Zeit laufende) Landpachtverhältnis gilt gemäß § 594 a Abs. 1 BGB, dass jeder Vertragsteil spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für das Ende des nächsten Pachtjahres kündigen kann.
Eine nach dem dritten Werktag eines Pachtjahres ausgesprochene Kündigung kann in einem solchen Fall das Pachtverhältnis demzufolge erst zum Ablauf des übernächsten Pachtjahres beenden.

Darauf hat der 10. Zivilsenat – Senat für Landwirtschaftssachen – des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm mit Urteil vom 10.04.2014 – 10 U 112/13 – hingewiesen.