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25. October 2012

Wohnraummiete – Wenn der Vermieter Betriebskostenvorauszahlungen nicht fristgerecht abrechnet.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) hat der Vermieter über Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, ist der Mieter in einem laufenden Mietverhältnis aufgrund des fälligen Anspruchs auf Abrechnung (§ 259 BGB ) berechtigt, die weiterlaufenden Vorauszahlungen auf die Nebenkosten gemäß § 273 BGB zu verweigern.

Ist ein Mietverhältnis beendet und hatte der Mieter während des Mietverhältnisses keine Möglichkeit den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung seines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen, kann er geleistete Vorauszahlungen, für die die Abrechnungsfrist erst nach Beendigung des Mietverhältnisses abgelaufen ist und die dann nicht fristgerecht abgerechnet werden, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen)Klage auf Erteilung der Abrechnung, sogleich (vorläufig) zurückverlangen und zwar solange der frühere Vermieter nicht durch eine ordnungsgemäße Abrechnung nachweist, dass die Vorschüsse durch die für den betreffenden Zeitraum angefallenen und vom Mieter zu erstattenden Nebenkosten verbraucht sind.
Insofern können sich die Rechte eines Mieters in einem laufenden Mietverhältnis von seiner Stellung nach Ende des Mietvertrages also unterscheiden.

Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinen Urteilen vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04 –, 29.03.2006 – VIII ZR 191/05 – und 26.09.2012 – VIII ZR 315/11 – hingewiesen.

 

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