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28. December 2015

Zum Schriftformerfordernis bei langfristigen Mietverträgen von mehr als einem Jahr

Ein langfristiger Mietvertrag über Grundstücke, Wohn- sowie sonstige Räume (vgl. § 578 Abs. 1 und 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) muss,

  • wenn er für längere Zeit als ein Jahr vom Beginn des vertragsmäßigen Mietverhältnisses an gerechnet, nicht schon vom Vertragsschluss an, geschlossen wird,
  • nach § 550 Satz 1 BGB in schriftlicher Form (§ 126 BGB) geschlossen werden,
    • ansonsten gilt er für unbestimmte Zeit und ist demzufolge dann ordentlich, d.h. mit Frist (§§ 542 Abs. 1, 573, 580a BGB) kündbar,
    • wobei eine Kündigung jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig ist.

 

Die von § 550 BGB geforderte Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags

  • notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses,
  • aus einer von beiden Mietvertragsparteien, Vermieter und Mieter, unterzeichneten Urkunde ergibt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 –).

 

Von der Schriftform ausgenommen sind lediglich solche Abreden,

 

Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag.

  • Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (st. Rspr., vgl. etwa BGH, Urteile vom 13.11.2013 – XII ZR 142/12 – und vom 30.01.2013 – XII ZR 38/12 –).
  • Ansonsten verliert der Vertrag die erforderliche Schriftform, sodass er fortan vorzeitig ordentlich gekündigt werden kann.

 

Auch Nebenabreden unterliegen der Schriftform,

  • wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben.

 

Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommt.

  • Eine dauerhafte Änderung der Miethöhe stellt stets eine dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.

 

Die Änderung der Miethöhe ist immer vertragswesentlich und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 192/01 –) - daher stets nach § 550 BGB schriftlich zu vereinbaren.
Denn bei der Miete handelt es sich per se um einen vertragswesentlichen Punkt, der für den von § 550 BGB geschützten potenziellen Grundstückserwerber von besonderem Interesse ist. Dies gilt umso mehr, als sich Änderungen unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auswirken.
So kann sich etwa die Nichtzahlung selbst eines vergleichsweise geringfügigen Erhöhungsbetrags bei einem langfristigen Mietvertrag nicht nur aufsummieren und gegebenenfalls zu einem für eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b BGB ausreichenden Rückstand führen. Vielmehr kann der Verzug mit auch nur einem solchen Erhöhungsbetrag im Zusammenspiel mit anderweitigen Zahlungsrückständen des Mieters dazu führen, dass ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu bejahen ist.

  • Für die Formbedürftigkeit nach § 550 Satz 1 BGB ist dabei ohne Bedeutung, ob die Mietänderung zu einer dem Vermieter und damit auch dem potenziellen Grundstückserwerber günstigen Erhöhung oder aber zu einer Ermäßigung geführt hat.

 

Dies folgt schon daraus, dass die Schriftform nicht nur den Grundstückserwerber, sondern auch die Vertragsparteien schützen soll.

Der Formzwang des § 550 Satz 1 BGB greift auch dann ein, wenn eine Vereinbarung keine Verpflichtungen für einen potenziellen Erwerber, sondern ausschließlich Verpflichtungen des Mieters zum Inhalt hat (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07 –).
Im Übrigen nützt dem Erwerber eine ihm grundsätzlich günstige Vertragsänderung nichts, wenn er von ihr mangels Beurkundung keine Kenntnis erlangen kann.

  • Für die Einhaltung der Schriftform einer Urkunde ist zwar ohne Belang, ob die Unterzeichnung der Niederschrift des Urkundentextes zeitlich nachfolgt oder vorangeht.
  • Es bedarf deshalb für die Rechtsgültigkeit einer Änderung des Vertragstextes keiner erneuten Unterschrift, wenn die Vertragspartner sich über die Änderung einig sind und es ihrem Willen entspricht, dass die Unterschriften für den veränderten Vertragsinhalt Gültigkeit behalten sollen (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07 –).
  • An einem solchen übereinstimmenden Willen fehlt es aber, wenn lediglich eine Partei ohne Wissen der anderen auf einem Vertragsexemplar eine Änderung etwa nur zur Gedächtnisstütze vornimmt.

 

Darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten., darf sich grundsätzlich jede Vertragspartei.
Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Partei sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar.

Das kann insbesondere dann der Fall sein,

  • wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 –) oder
  • wenn eine einseitig den Mieter begünstigende Änderung vorliegt, bei der es gegen § 242 BGB verstoßen kann, wenn der Mieter aus ihr den weiteren Vorteil ziehen will, sich nunmehr ganz von dem ihm lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen.

 

Darauf hat der XII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – in einem Fall hingewiesen, in dem, nachdem Mieter und Vermieter einen schriftlichen Mietvertrag über Räume für 10 Jahre geschlossen und knapp 8 Monate nach Vertragsschluss mündlich eine mündliche Mieterhöhung von 20 Euro vereinbart hatten, die Mietsvertragsparteien darüber stritten, ob der Mietvertrag vom Mieter wirksam ordentlich kündigen konnte.