Außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs.

Spricht der Vermieter eine wirksame

• außerordentliche,
• hilfsweise ordentliche

Zahlungsverzugskündigung aus, führt ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorgenommener Ausgleich sämtlicher Rückstände durch den Mieter ausschließlich zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung.

Darauf hat die 67. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin mit Urteil vom 16.09.2014 – 67 S 290/14 – hingewiesen.

Befindet sich ein Mieter in einem Zahlungsverzug, der den Vermieter gemäß § 543 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (sogar) zur fristlosen Kündigung berechtigen würde, was voraussetzt,

• dass der Mieter bei Ausspruch und Zugang der Kündigung für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug und
• der eingetretene Zahlungsrückstand von ihm zu vertreten ist (§ 286 Abs. 4 BGB),

begründet dies auch

• ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen schuldhafter nicht unerheblicher vertraglicher Pflichtverletzung des Mieters (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06 –).

Wird das Mietverhältnis in einem solchen Fall deshalb außerordentlich, hilfsweise ordentlich gekündigt, führt eine innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geleistete Zahlung des Mieters nicht zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung, da § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur auf eine außerordentliche, nicht hingegen auf die ordentliche Kündigung anwendbar ist (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12 –).
Das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung ist trotz erfolgter Schonfristzahlung grundsätzlich auch nicht rechtsmissbräuchlich.
Hält der Vermieter an einer bei Ausspruch und Zugang wirksamen ordentlichen Zahlungsverzugskündigung fest, ist dies nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen mit den Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar, da andernfalls eine – analoge und de lege lata unzulässige – Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf ordentliche Zahlungsverzugskündigungen vorgenommen würde.
§ 242 BGB kann bei nachträglicher Zahlung des Kündigungsrückstandes die Durchsetzung eines auf eine ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs deshalb nur ganz ausnahmsweise hindern, etwa dann, wenn

• die nachträgliche Zahlung ganz kurz nach dem Ausspruch der Kündigung erfolgt und
• der Mieter nachvollziehbare Gründe für seine Säumnis angeben kann.