Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.
Ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) ist nur dann anzunehmen, wenn die „Ist- Beschaffenheit“ des Mietobjekts von der „Soll-Beschaffenheit“ der Mietsache abweicht.
Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Soll-Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen muss.
Ist keine ausdrückliche Regelung zum „Soll-Zustand“ getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB ) geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund des Vertrages vom Vermieter verlangen kann.
Dabei ist nach der Verkehrsanschauung der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.
Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten.
Soweit mit Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf vom 04.11.1982 – 10 U 109/82 – eine unwirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage als Sachmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB bewertet worden ist, handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, die jedenfalls auf Fälle nicht übertragbar ist, in denen eine solche außergewöhnliche Überdimensionierung der Heizungs- und Belüftungsanlage wie dort festgestellt, nicht vorliegt. Die Heizungsanlage in dem der Entscheidung des OLG Düsseldorf zugrunde liegendem Fall war im Hinblick auf Größe und Nutzung einer Mietwohnung um 60 % zu groß ausgelegt und verbrauchte daher über 70 % mehr Brennstoff als eine für die Beheizung der Wohnung ausreichende Anlage. Im Hinblick auf diese außergewöhnlich große Überdimensionierung der Heizungsanlage und den damit verbundenen erheblichen Energiemehrverbrauch hat das OLG unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte für diesen konkreten Einzelfall einen Mangel der Mietsache bejaht.
Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 18.12.2013 – XII ZR 80/12 – hingewiesen.
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