Wer zum Ausbau und zur Modernisierung Geld in ein fremdes Haus investiert – im Folgenden Investor genannt –, in der dem Hauseigentümer bekannten und von diesem unwidersprochenen Erwartung, nicht nur lebenslang unentgeltlich in dem Haus wohnen zu dürfen, sondern auch von dem Hauseigentümer als Erben eingesetzt zu werden, dem steht, wenn der mit den Geldleistungen bezweckte Erfolg ausbleibt, er also das Haus nicht erbt, ein Bereicherungsanspruch wegen Zweckverfehlung (hier: Leistung in Erwartung eines späteren Eigentumserwerbs infolge Erbeinsetzung) nach § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) gegen den Erben des Hauseigentümers zu.
Dieser Anspruch ist auch dann, wenn der bezweckte Erfolg deshalb nicht eintreten kann, weil der Investor vor dem Hauseigentümer verstirbt, vererblich, so dass mit dem Tod des Investors dessen Erben Inhaber eines Anspruchs nach § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB sind, der allerdings endgültig erst mit dem Tod des Hauseigentümers entsteht.
Denn Grundlage für die Rückforderung ist bei der Kondiktion wegen Nichteintritts des bezweckten Erfolgs der Eintritt der vereinbarten auflösenden Bedingung, an die das Behaltendürfen der Leistung geknüpft ist.
Die Bedingung bestimmt sich nach der Abrede über den Zweck der Leistung. Wenn nach dieser Abrede die Zuwendungen des Investors dem Empfänger (in unserem Fall dem Hauseigentümer) zu dessen Lebzeiten verbleiben sollten, weil der leistende Investor erst mit dem Tod des Empfängers Eigentümer des Hausgrundstücks werden soll (womit er auch den Wert seiner Zuwendungen wiedererlangt), tritt die Bedingung, die das Recht des Empfängers zum Behaltendürfen der Leistung beendet, erst in diesem Zeitpunkt ein; anders läge es nur dann, wenn der Zuwendungsempfänger zu Lebzeiten anderweitig (z.B. durch eine Veräußerung an einen Dritten) über das Eigentum verfügen würde.
Den Gläubigern eines solchen Bereicherungsanspruchs steht ein einheitlicher Anspruch auf Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB zu, bei dem die Erhöhung des Werts des Hausgrundstücks auszugleichen ist, den dieses durch die Maßnahmen des Investors erfahren hat.
Maßgeblicher Zeitpunkt für die Berechnung der Höhe des Wertausgleichs ist der Zeitpunkt der endgültigen Anspruchsentstehung.
Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 22.03.2013 – V ZR 28/12 – hingewiesen.
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