Die Umlage von
in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist – ebenso wie die Umlage der „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ –
(BGH, Urteile vom 24.02.2010 – XII ZR 69/08 –; vom 04.05.2011 – XII ZR 112/09 –; vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09 – und vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 –).
Die formularmäßige
- Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach
- verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB,
weil die Überwälzung der gesamten Kosten von gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen auf einen Mieter erheblich vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages abweicht.
Die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung kann nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind.
Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, dass er die gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so dass auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten auf ihn übertragen werden. Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligten den Mieter unangemessen (BGH, Urteile vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01 – und vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 –).
Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten
- zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt,
- ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam,
weil es dem Begriff Centermanagement oder „Center-Manager“ an ausreichender Transparenz fehlt; es ist nicht ersichtlich, welche Kosten hierdurch einbezogen und welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen.
Der Begriff „Kosten für Center-Manager“ erlaubt keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, da etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten.
Ist der Umfang der durch den „Center-Manager“ zu ergreifenden Maßnahmen nicht vertraglich eingegrenzt und ermöglichen auch die Begriffe eines allgemein „Ortsüblichen und Notwendigen“ keine hinreichend klare Eingrenzung, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent (BGH, Urteile vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09 – und vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 –).
Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB) und
- führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen.
Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstellung innehat, aufgrund derer er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuhandeln (BGH, Urteile vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09 – und vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 –).
Nachdem bei der Beurteilung, ob eine Klausel den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, auf die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen ist, würde auch eine nachträgliche Erläuterung der Aufgaben des Center-Managers durch den Vermieter an der Bewertung nichts ändern.
Eine formularmäßige Klausel, dass
- der Mieter Einwendungen gegen die Kostenabrechnung innerhalb von vier Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich erheben muss und nach Ablauf dieser Frist Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen sind,
- verstößt gegen das Regelungsverbot des § 308 Nr. 5 BGB.
Nach dieser Vorschrift ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wonach eine Erklärung des Vertragspartners des Verwenders bei Vornahme oder Unterlassung einer bestimmten Handlung als von ihm abgegeben oder nicht abgegeben gilt, es sei denn, dass dem Vertragspartner eine angemessene Frist zur Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung eingeräumt ist und der Verwender sich verpflichtet, den Vertragspartner bei Beginn der Frist auf die vorgesehene Bedeutung seines Verhaltens besonders hinzuweisen.
Allerdings ist das Klauselverbot des § 308 Nr. 5 BGB nicht unmittelbar anwendbar, wenn es sich bei dem Mieter um einen Unternehmer handelt. Auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, die gegenüber einem Unternehmer verwendet werden, findet § 308 BGB keine Anwendung (§ 310 Abs. 1 Satz 1 BGB). Solche Geschäftsbedingungen unterliegen jedoch der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB, und zwar auch insoweit, als dies zur Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen führt, die in § 308 BGB aufgeführt sind. Dabei ist auf die im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Bräuche angemessen Rücksicht zu nehmen (§ 310 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Das bedeutet, dass bei der Inhaltskontrolle im unternehmerischen Verkehr die in den Klauselverboten zum Ausdruck kommenden Wertungen berücksichtigt werden sollen, soweit sie übertragbar sind. Den Klauselverboten kommt im Rahmen der Inhaltskontrolle somit Indizwirkung für die Unwirksamkeit der Klausel auch im unternehmerischen Geschäftsverkehr zu. Fällt eine Klausel bei ihrer Verwendung gegenüber Verbrauchern unter eine Verbotsnorm der §§ 308, 309 BGB, so ist dies ein Indiz dafür, dass sie auch im Falle der Verwendung gegenüber Unternehmern zu einer unangemessenen Benachteiligung führt, es sei denn, sie kann wegen der besonderen Interessen und Bedürfnisse des unternehmerischen Geschäftsverkehrs ausnahmsweise als angemessen angesehen werden (BGH, Urteil vom 19.09.2007 – VIII ZR 141/06 –).
Darauf hat der XII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11 – hingewiesen.
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