Gewährleistung beim Haus- bzw. Wohnungskauf – Grundwasserbelastung als Sachmangel?

Gewährleistung beim Haus- bzw. Wohnungskauf – Grundwasserbelastung als Sachmangel?

Ein von einem Verkäufer erworbenes Hausgrundstück ist auch dann mit einem Sachmangel i.S. des § 434 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) behaftet, wenn zwar nicht der Boden, aber das durch das Grundstück fließende Grundwasser mit giftigen Schadstoffen belastet ist. 
Unerheblich in diesem Zusammenhang ist, dass das Grundwasser, auf das sich das Eigentumsrecht des Verkäufers am Grundstück nicht erstreckt, nicht Teil der Kaufsache ist. Die den Mangel auslösende Beschaffenheit der Kaufsache wird in diesem Fall durch die tatsächliche Beziehung des Grundstücks zu seiner Umwelt begründet, hier durch dessen Nachbarschaft zu einem kontaminierten Grundstück, von dem aus Schadstoffe über das Grundwasser emittiert werden. Dass ein Sachmangel in den wirtschaftlichen, sozialen oder rechtlichen Beziehungen der Sache zu ihrer Umwelt begründet sein kann, die die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen, entspricht der ständigen Rechtsprechung. Nach dem seit dem 01.01.2002 neu geregeltem Kaufrecht, das die frühere Unterscheidung zwischen Fehlern (§ 459 Abs. 1 BGB a. F.) und zugesicherten Eigenschaften (§ 459 Abs. 2 BGB a. F.) eingeebnet hat, sind solche von einem benachbarten Grundstück ausgehende, über die Luft oder – wie hier – das Grundwasser übertragene Umwelteinwirkungen, die den zum verkauften Grundstück gehörenden Erdkörper durchströmen, als eine (negative) Beschaffenheit der Kaufsache i. S. des § 434 Abs. 1 BGB anzusehen und zwar auch dann, wenn das verkaufte Grundstück selbst nicht kontaminiert ist.

Dies ergibt sich, wenn die Kaufvertragsparteien

  • weder eine so genannte negative Beschaffenheitsvereinbarung vereinbart (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB ),
  • noch eine besondere Verwendung nach dem Vertrag vorausgesetzt (§ 434 Abs.1 S. 2 Nr. 1 BGB ) haben,

aus § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB.

Nach dieser Vorschrift ist eine Sache nur dann frei von Sachmängeln, wenn

  • sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und
  • eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Die in der Vorschrift genannten Merkmale der Sache (Verwendungseignung und übliche Beschaffenheit) müssen kumulativ vorliegen, damit die Sache mangelfrei ist.

Auch wenn schädigende Einwirkungen durch die in dem Grundwasser enthaltenen Giftstoffe weder auf die Grundstücksbewohner noch auf die Anpflanzungen zu erwarten sind und die Kaufsache deshalb zur gewöhnlichen Verwendung (zum Wohnen) geeignet sein mag, weist die Kaufsache jedenfalls aber nicht die übliche Beschaffenheit eines zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks auf.
Zu dieser Beschaffenheit gehört die Freiheit von nicht nur unerheblichen Kontaminationen des Grundwassers. Mit Giftstoffen sind nämlich besondere Gefahren und Risiken verbunden, die ein Käufer in der Regel ohne weiteres nicht hinzunehmen bereit ist. Solche ergeben sich schon daraus, dass die Höhe des Grundwasserstands nicht konstant ist und in besonderen Situationen (Hochwasserlagen) das Grundwasser an die Erdoberfläche treten und in die Untergeschosse eindringen kann. Auch gehört es nicht zur üblichen Beschaffenheit eines bebauten Grundstücks, dass bei Baumaßnahmen auf dem Grundstück, die eine Grundwasserhaltung erfordern, besondere Schutzmaßnahmen zur Dekontamination des an die Oberfläche geförderten Grundwassers notwendig sind. 
Dass solche Baumaßnahmen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sind, rechtfertigt keine andere Beurteilung. 
Abgesehen davon, dass es im Rahmen von § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB auf die objektive Beschaffenheit von Sachen gleicher Art und somit auf eine abstrakte Sichtweise ankommt, können Baumängel, Um- oder Ausbauten am Gebäude oder auch außergewöhnliche Ereignisse eine Grundwasserhaltung erfordernde Baumaßnahmen vor Ablauf der üblichen Nutzungsdauer des Hauses erforderlich machen.

Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 30. 11. 2012 – V ZR 25/12 – hingewiesen.

 

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