(Kein) Kündigungsrecht des Vermieters im Anschluss an einen Streit mit dem Mieter?

(Kein) Kündigungsrecht des Vermieters im Anschluss an einen Streit mit dem Mieter?

Eine Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter, die auf einer Verletzung des Hausrechts des Mieters durch den Vermieter beruht, berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13 – entschieden.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war der Beklagte seit Juli 2006 Mieter eines Hauses der Klägerin.
Am 16.08.2012 hatte die Klägerin den Beklagten vereinbarungsgemäß aufgesucht, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit hatte die Klägerin versucht, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Beklagten auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Dabei waren von ihr ein Fenster geöffnet und Gegenstände von der Fensterbank genommen worden. Der Aufforderung des Beklagten, das Haus zu verlassen, war die Klägerin nicht nachgekommen. Daraufhin war sie vom Beklagten mit den Armen umfasst und aus dem Haus getragen worden.

Wegen dieses Vorfalls wurde von der Klägerin mit Schreiben vom 29.08.2012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.

Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage blieb vor dem Amtsgericht (AG) erfolglos.

Auf die Berufung der Klägerin hob das Landgericht (LG) das amtsgerichtliche Urteil auf und gab dem Räumungsantrag statt.

Die vom BGH zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Nach der Entscheidung des VIII. Zivilsenats des BGH war die von der Klägerin erklärte Kündigung weder als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wirksam.

Die Parteien hatten verabredet, dass die Klägerin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Klägerin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl – gegen den Willen des Beklagten – durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Beklagten verletzt.
Deshalb trägt sie zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt hat.

Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Senat unter Aufhebung des Berufungsurteils in der Sache selbst entschieden und die Räumungsklage abgewiesen.

Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Klägerin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten – selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte – jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Klägerin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 04.06.2014 – Nr. 90/2014 – mitgeteilt.

 

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