Kündigung wegen Eigenbedarfs bei Mischmietvertrag

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 01.07.2015 – VIII ZR 14/15 – in einem Fall hingewiesen,

• in dem die Beklagten vom Kläger ein ehemals landwirtschaftliches Anwesen, bestehend aus einem geräumigen Bauernhaus mit Nebenräumen gemietet, sie dieses vertragsgemäß teils zu Wohnzwecken sowie teils gewerblich für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung genutzt hatten und
• dieses Mietverhältnis vom Kläger wegen Eigenbedarfs gekündigt worden war, weil er seiner 28-jährigen Tochter und der 7-jährigen Enkelin, die beide noch in seinem Haushalt lebten, eine eigene Wohnung zur Verfügung stellen wollte.

Nach der Entscheidung des VIII. Zivilsenats des BGH war die Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet und hat somit das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet, weil

• ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses hat, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt, diese Voraussetzung erfüllt ist, wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht (BGH, Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/14 –), der Wunsch des Klägers, die von den Beklagten bewohnten Räume seiner bisher noch im Haus der Eltern untergebrachten Tochter und deren Kind zwecks Begründung eines eigenen Hausstandes zur Verfügung zu stellen, diese Voraussetzung erfüllt und
• es unerheblich ist, dass die Tochter des Klägers lediglich die Wohnräume nutzen will und keinen Bedarf an einer Nutzung der übrigen, von den Beklagten für ihr Ladengeschäft benutzten Räume hat.

Zwar ist, wie der Senat ausgeführt hat, ein insgesamt als Wohnraummietverhältnis einzustufendes Mischmietverhältnis nur in seiner Gesamtheit nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar (BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10 –). Das besagt aber nicht, dass ein nach § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung erforderliches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere ein Eigenbedarf im Sinne von Absatz 2, sich auch auf die gewerblich genutzten Räumlichkeiten beziehen muss. Denn der mit dieser Vorschrift auf den Mieter von Wohnraum zugeschnittene Schutz schließt eine in das Mietverhältnis mit aufgenommene gewerbliche Nutzung der Mietsache nicht ein. Bei gewerblich oder geschäftlich genutzten Räumen hängt die Befugnis des Vermieters zur ordentlichen Kündigung gerade nicht vom Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 1 BGB) ab.
Müsste sich der Eigenbedarf des Vermieters auch auf untergeordnete gewerblich genutzte Räume erstrecken, würde dies dazu führen, dass der Vermieter zwar berechtigterweise Eigenbedarf an den zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten geltend machen könnte, damit aber gleichwohl regelmäßig scheitern müsste, weil er oder der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannte Personenkreis für sich keine Möglichkeiten zu einer (sinnvollen) gewerblichen Nachnutzung sieht und damit keinen entsprechenden gewerblichen Nutzungsbedarf geltend machen kann.
Es besteht kein Anlass, das für Wohnraum zu Gunsten des Mieters eingerichtete hohe Schutzniveau wertungswidrig auf die nicht vergleichbar schutzwürdigen Teile des Mietverhältnisses in gewerblicher Nutzung zu erstrecken und damit für Mischmietverhältnisse eine Eigenbedarfskündigung im praktischen Ergebnis weitgehend auszuschließen.