Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen stellt die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche einen Mangel der Mietsache dar.
Dass die in Bezug auf die Beschaffenheit der Mietsache vereinbarte Nutzfläche im Vertrag mit einem Circa-Maß angegeben ist, steht dabei einem zur Mietminderung berechtigten Sachmangel nicht im Wege, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt.
Aufgrund des Mangels hat der Mieter nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Durch die Mietminderung soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden. Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache.
Beim Wohnraummietrecht legt der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung die prozentuale Unterschreitung der Wohnraumfläche (hinsichtlich dem was zur Wohnfläche gehört und was nicht vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1a Wohnflächenverordnung) als Maßstab der Minderung zugrunde.
Nicht so verfahren werden darf allerdings, wenn es sich um eine Geschäftsraummiete handelt und die Flächenabweichung sich ganz überwiegend sowie konkret mit vermieteten Nebenräumen (z. B. Kellerräumen) zuordnen lässt, die gegenüber den übrigen vermieteten (Haupt)Räumen einen niedrigeren Gebrauchswert aufweisen. Dann darf bei der Festsetzung der angemessenen Minderungsquote der geringere Gebrauchswert dieser Nebenräume nicht unberücksichtigt bleiben.
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 18.07.2012 – XII ZR 97/09 – entschieden.
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