Muss Mieter unangekündigte Stromunterbrechungen hinnehmen?

Dem Mieter kann ein Unterlassungsanspruch zustehen, sofern der Vermieter die infolge einer Baumaßnahme erfolgte Unterbrechung der Stromversorgung des Hauses dem Mieter nicht rechtzeitig vorab angezeigt hat.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) Bremen mit Urteil vom 01.10.2015 – 9 C 290/15 – hingewiesen und in einem Fall,

• in dem es infolge vom Vermieter durchgeführter Elektroarbeiten mehrfach zu nicht hinreichend angekündigten Stromunterbrechungen gekommen und
• deshalb von einem Mieter beantragt worden war, dem Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung zu untersagen, den Strom für die Wohnung des Mieters sowie das Treppenhaus abzustellen, sofern dieses nicht für die Durchführung fachgerechter Arbeiten und der Stromversorgung erforderlich ist und dieses nicht mindestens drei Tage zuvor dem Mieter schriftlich mitgeteilt wird, unter genauer Angabe der voraussichtlichen Zeit und Dauer der Stromunterbrechung,

einen entsprechenden Verfügungsbeschluss erlassen und diesen nach Widerspruch des Vermieters auch aufrechterhalten.

Zur Begründung ausgeführt hat das AG, dass

• der berechtigte Besitz des Mieters durch die Unterbrechung der Stromzufuhr beeinträchtigt wird,
• der berechtigte Besitz ein nach § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) analog geschütztes absolutes Rechtsgut ist,
• daraus i.V.m. § 535 I BGB ein Anspruch des Mieters auf Unterlassung künftiger Unterbrechungen folgt (Kammergericht (KG), Urteil vom 23.10.2014 – 8 U 178/14 –) und
• Wiederholungsgefahr bereits bei einmaliger – pflichtwidriger bzw. rechtswidriger – Unterbrechung der Stromzufuhr besteht.

Aus dem Mietverhältnis folgt die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Ein Mieter ist deshalb zwar verpflichtet, erforderliche Bauarbeiten im Hause zu dulden und dabei kurzzeitige Unterbrechungen der Stromversorgung unter Umständen hinzunehmen.
Andererseits ist der Vermieter verpflichtet, die Beeinträchtigungen so gering als möglich zu halten und die der Stromunterbrechung zugrunde liegende Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme vorab anzukündigen (§§ 555a II, 555c BGB); dies gilt auch, sofern die Mietsache lediglich mittelbar betroffen ist.
Sofern kein Notfall vorliegt, muss der Vermieter seine Mieter rechtzeitig von der anstehenden Stromunterbrechung in Kenntnis setzen, damit diese ihr Verhalten darauf einstellen können.
Dies gilt auch für die Unterbrechung des Gemeinschaftsstroms, da in diesem Fall die Klingelanlage der Haustür nicht mehr funktioniert und der Mieter also für Besucher nur noch eingeschränkt erreichbar ist.

Erforderlich ist allerdings, wie das AG weiter ausgeführt hat, jeweils eine Abwägung der jeweiligen Interessen des Vermieters und des Mieters im konkreten Einzelfall, die es auch in dem seiner Entscheidung zugrunde liegendem Fall vorgenommen hat.