Vereinbarung im Wohnraummietvertrag, dass der Vermieter den Umlageschlüssel für die Betriebskosten nach billigem Ermessen festlegen soll, ist zulässig und wirksam.

Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei,

• anstelle eines konkreten Umlageschlüssels
• ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters

zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) abdingbar ist.

Das hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 05.11.2014 – VIII ZR 257/13 – entschieden.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war von den Parteien in dem von ihnen geschlossenen Wohnraumietvertrag vereinbart worden, dass

• von dem Mieter, neben der Miete, gemäß § 6 des Mietvertrags monatlich eine Betriebskostenvorauszahlung zu leisten,
• über die Betriebskosten seitens der Vermieterin jährlich abzurechnen ist und
• der Vermieter mit der Abrechnung über die Betriebskosten der ersten Abrechnungsperiode gemäß § 6 Ziffer 6.3 des Mietvertrags den „Umlageschlüssel nach billigem Ermessen“ festlegen soll.

Der Vermieter hatte daraufhin in der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Kostenpositionen Kaltwasser, Abwasser und Müll nach der jeweiligen Anzahl der Personen im Haushalt abgerechnet.

Dies ist nach der Entscheidung des VIII. Zivilsenats des BGH nicht zu beanstanden, weil die Parteien mit der Regelung in § 6 Ziffer 6.3 des Mietvertrags wirksam eine andere Regelung des Umlagemaßstabs im Sinne von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB getroffen haben, indem sie dem Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen eingeräumt haben.
Danach stehen weder der Wortlaut noch der Gesetzeszweck von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB einer solchen Vereinbarung entgegen.
Dem Wortlaut von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die Vereinbarung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrecht durch die Parteien unzulässig ist. Auch § 556a Abs. 3 BGB begrenzt die Vertragsfreiheit der Mietvertragsparteien nur in Bezug auf die in § 556a Abs. 2 BGB formulierten Voraussetzungen der gesetzlich zugelassenen einseitigen Änderung des Abrechnungsmaßstabs durch den Vermieter.

• Im Umkehrschluss ist § 556a Abs. 1 BGB in vollem Umfang abdingbar.
• Daher steht es den Mietparteien auch frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht zu vereinbaren.

Dem steht auch nicht das Anliegen des Gesetzgebers entgegen, Streitigkeiten in den Fällen zu verhindern, in denen die Parteien keinen Verteilungsmaßstab vereinbart haben. § 556a Abs. 1 BGB soll für diese Fälle anstatt des nach der vor dem 01.09.2001 geltenden Rechtslage lückenfüllend herangezogenen einseitigen Bestimmungsrechts des Vermieters einen konkreten Abrechnungsmaßstab bereitstellen.
Sofern die Parteien jedoch dem Vermieter durch eine entsprechende Vereinbarung das Recht vorbehalten, den Abrechnungsmaßstab einseitig nach billigem Ermessen zu bestimmen, nehmen sie das Risiko von Streitigkeiten über dessen Ausübung „sehenden Auges“ in Kauf. Dass der Gesetzgeber die Parteien vor solchen, auch in anderen Fällen mit einem vereinbarten einseitigen Leistungsbestimmungsrecht notwendig verbundenen Risiko bewahren wollte und hierzu die Vertragsfreiheit weiter einschränken wollte, als in § 566a Abs. 3 BGB zum Ausdruck gebracht worden ist, lässt sich der Gesetzesbegründung nicht entnehmen.

Auch ist, worauf der VIII. Zivilsenat des BGH hingewiesen hat, die Formularklausel in dem obigen Fall nicht wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 BGB unwirksam, denn eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ist angesichts des Umstandes, dass die einseitige Festlegung entsprechend §§ 315, 316 BGB nach billigem Ermessen zu erfolgen hat, nicht gegeben.