Vermieter ist schadensersatzpflichtig wenn er dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung pflichtwidrig verweigert.

Vermieter ist schadensersatzpflichtig wenn er dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung pflichtwidrig verweigert.

Darauf hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13 – hingewiesen.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall waren die Kläger seit 2001 Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten. Sie hielten sich seit 15.11.2010 in Kanada auf, weil der Kläger zu 2 zum 01.01.2011 eine befristete mehrjährige Arbeitstätigkeit in Ottawa aufgenommen hat.
Mit Schreiben vom 19.08.2010 hatten sie die Hausverwaltung der Beklagten von ihrer Absicht unterrichtet, die Wohnung – mit Ausnahme eines von ihnen weiter genutzten Zimmers – ab dem 15.11.2010 voraussichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten, weil sie sich in dieser Zeit aus beruflichen Gründen regelmäßig im Ausland aufhalten würden.
Von der Beklagten war die Zustimmung zur Untervermietung verweigert worden.
Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts (AG) vom 04.10.2011 wurde sie verurteilt, die Untervermietung der beiden vorderen Zimmer der Wohnung bis zum 31.12.2012 an die von den Klägern benannte Interessentin zu gestatten.

Im vorliegenden Verfahren nahmen die Kläger die Beklagte auf Zahlung entgangener Untermiete im Zeitraum vom 15.11.2010 bis 30.10.2011 in Höhe von insgesamt 7.475 € nebst Zinsen in Anspruch.

Das AG gab der Klage statt.

Das Landgericht (LG) wies die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zurück.

Die vom LG zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass den Klägern nach § 553 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung der zwei vorderen Zimmer der Mietwohnung an die Untermietinteressentin zustand. Indem die Beklagte die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, hat sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet.

Der Wunsch der Kläger, im Hinblick auf die (befristete) Arbeitstätigkeit des Klägers zu 2 im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar.
Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand auch nicht entgegen, dass die Kläger nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahmen und auch dieses während ihres Auslandaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollten.
§ 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer „Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte“ im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.

Die Beklagte kann sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Dass die Frage, ob ein Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hat, wenn er einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt antritt, während dessen er den ihm verbleibenden Teil des Wohnraums nur sporadisch nutzen wird, bislang noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen ist, entlastet die Beklagte nicht von ihrer rechtlichen Fehleinschätzung. Denn sie hätte sich mit Rücksicht auf eine insoweit bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass sie zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 11.06.2014 – Nr. 92/2014 – mitgeteilt.

 

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