Vollmachturkunde für den Wohnungseigentumsverwalter – wann ist sie nötig?

§ 174 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) anwendbar.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 20.02.2014 – III ZR 443/13 – entschieden.

Nach § 174 Satz 1 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn dem Bevollmächtigten eine Vollmachtsurkunde (§ 172 BGB ) nicht vorliegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.
Diese Vorschrift ist auch anwendbar in dem Fall der Bevollmächtigung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG.
Der Gesetzgeber hat mit § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz eingeräumt, dem Verwalter durch Mehrheitsbeschluss eine weitergehende Vertretungsmacht als die bereits gesetzlich vorgesehene zu erteilen. Ob einem Verwalter nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG eine über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehende Vertretungsmacht eingeräumt ist, ist aber weder in einem Register vermerkt noch sonst für den Geschäftsverkehr überprüfbar.
Der Schutzzweck des § 174 Satz 1 BGB ist daher auch in dem Fall der Bevollmächtigung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG berührt.
Ein an einem einseitigen Rechtsgeschäft nicht willentlich Beteiligter hat ein schützenswertes Interesse an Sicherheit darüber, ob der handelnde Vertreter bevollmächtigt war und das Rechtsgeschäft Wirksamkeit erlangt hat.
Für eine Anwendung des § 174 BGB spricht auch, dass der Gesetzgeber in § 27 Abs. 6 WEG bestimmt hat, dass der Verwalter von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen kann, aus der der Umfang der Vertretungsmacht ersichtlich ist.
Diese Urkunde nach § 27 Abs. 6 WEG zeitigt dieselben Rechtswirkungen, wie eine Vollmachtsurkunde im Sinne des § 172 BGB.