Das Immobilienleasing stellt eine besondere Form des Finanzierungsleasings dar, um den Erwerb von Grundstücken oder die Errichtung baulicher Anlagen zu finanzieren.
Auch für einen Immobilienleasingvertrag ist daher kennzeichnend,
- dass der Leasinggeber dem Leasingnehmer eine Sache oder eine Sachgesamtheit gegen ein in Raten gezahltes Entgelt zum Gebrauch für eine fest vereinbarte – und beim Immobilienleasing regelmäßig lange – Vertragslaufzeit überlässt,
- wobei die Gefahr und Haftung für Instandhaltung, Sachmängel, Untergang und Beschädigung der Sache allein den Leasingnehmer trifft (vgl. Bundesgerichtshof (BGH) Urteil vom 04.02.2004 – XII ZR 301/01 –).
Der Leasingnehmer deckt mit den während der Vertragslaufzeit entrichteten Leasingraten die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie alle Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskosten des Leasinggebers, beim Immobilienleasing möglicherweise noch durch ein zusätzlich zu gewährendes Mieterdarlehen, vollständig ab.
Ob es sich bei einem Vertrag um einen Immobilienleasing- oder einen Mietvertrag handelt ist nach seinem gesamten Vertragsinhalt, also den von den Parteien getroffenen Regelungen zu bestimmen. Aus der von den Vertragsparteien gewählten Bezeichnung des Vertrags kann nicht zwingend auf dessen Rechtsnatur geschlossen werden. Allerdings stellt die gewählte Bezeichnung ein Indiz dafür dar, welchen Zweck die Parteien mit dem Vertrag verfolgen wollten.
Entscheidend für die rechtliche Qualifizierung ist jedoch,
- dass bestimmende Kriterien des Mietvertrags die Gebrauchsüberlassung einer Sache gegen Zahlung eines regelmäßig nach Zeitabschnitten bemessenen Mietzinses sind,
während beim Leasingvertrag zu diesen auch für ihn wesentlichen Merkmalen regelmäßig hinzutritt,
- dass der Leasinggeber zum Zwecke der Befriedigung eines Investitionsbedarfs des Leasingnehmers das zum Gebrauch zu überlassende Leasinggut beschafft und vorfinanziert.
Ob dem Mieter in dem Vertrag ein Ankaufsrecht eingeräumt ist oder nicht ist unerheblich, weil die Vereinbarung eines Ankaufsrechts des Leasingnehmers oder eines Andienungsrechts des Leasinggebers für einen Leasingvertrag nicht begriffsnotwendig ist (BGH, Urteil vom 04.02.2004 – XII ZR 301/01 –).
Liegt ein Immobilienleasingvertrag vor, wird der Leasingnehmer durch eine darin in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Regelung, mit der ihm die Instandhaltungspflicht für das von ihm genutzte Gebäude übertragen wird, nicht unangemessen benachteiligt.
Darauf hat der XII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 26.11.2014 – XII ZR 120/13 – hingewiesen.
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