Wann verstößt ein Wohn- oder Geschäftsraumvermieter gegen das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot?

Das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot schützt Mieter vor der Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Nebenkosten.
Es bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06 –). Nur solche Kosten darf der Vermieter in Ansatz bringen.

• Für die Wohnraummiete ist diese Verpflichtung in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) niedergelegt.
• Sie gilt gemäß § 242 BGB auch für die Geschäftsraummiete.
  Auch der Vermieter von Geschäftsräumen darf nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – XII ZR 129/09 –).

Veranlasst der Vermieter den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er die aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und ist insoweit zur Freihaltung des Mieters verpflichtet (BGH, Urteile vom 04.05.2011 – XII ZR 112/09 – vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09 – und vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06 –).

• Den Vermieter trifft dementsprechend die Darlegungs- und Beweislast lediglich dafür, dass die umgelegten Kosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung abgedeckt sind.
• Demgegenüber folgt aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB auslöst, dass die Darlegungs- und Beweislast insoweit den Mieter trifft (BGH, Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10 –).

Grundsätzlich trägt der Vermieter insoweit auch keine sekundäre Darlegungslast, die ihn zur näheren Darlegung der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen, etwa eines Preisvergleichs, verpflichten würde (BGH, Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10 –).
Die Beurteilung der Angemessenheit von Nebenkosten, von denen sich der Mieter durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Kenntnis verschaffen kann, ist dem Mieter ebenso möglich wie dem Vermieter. Für eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters fehlt somit die Rechtfertigung.

Die Würdigung des Vorbringens zur fehlenden Angemessenheit oder Erforderlichkeit der abgerechneten Kosten liegt vornehmlich in der Verantwortung des Tatrichters.

• Dabei dürfen einerseits die Anforderungen an die dem Mieter obliegende Darlegung der Umstände, die für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sprechen, nicht überspannt werden. Insbesondere dürfen die Anforderungen an die Darlegung nicht so weit gehen, dass sie das Gericht von der Richtigkeit der behaupteten Tatsache bereits überzeugen müssen.
• Auf der anderen Seite genügt es für die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung des Vermieters noch nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreitet oder lediglich pauschal behauptet, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien.
• Vielmehr ist von ihm die Darlegung zu erwarten, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Nur dann kann dem Vermieter, dem bei der Auswahl seiner Vertragspartner ein Ermessensspielraum zuzugestehen ist, eine Pflichtverletzung vorgeworfen werden.

Darauf hat der XII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 17.12.2014 – XII ZR 170/13 – hingewiesen.