Wenn ein Vermieter das gesetzliche Vorkaufsrecht eines Mieters nach § 577 BGB vereitelt.

Wird an einer Mietwohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und ist der Mieter deshalb nach § 577 Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zum Vorkauf berechtigt, kann dem vorkaufsberechtigten Mieter,   

• wenn er infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1BGB, § 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an einen Dritten Kenntnis erlangt und
• aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht,

Anspruch auf Ersatz

• der Differenz
  • zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und
  • dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis – abzüglich ersparter Kosten –

als Erfüllungsschaden zustehen.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14 – in einem Fall entschieden,

• in dem die Mietwohnung der Klägerin nach Mietbeginn in eine Eigentumswohnung umgewandelt,
• danach von der beklagten Vermieterin und Eigentümerin an einen Dritten veräußert worden war, ohne die Klägerin vom Kaufvertragsabschluss zu unterrichten oder auf ihr Vorkaufsrecht hinzuweisen und
• die Klägerin geltend gemacht hatte, dass die Wohnung einen Verkehrswert von 266.250 aufweise, sie diese bei Ausübung des Vorkaufsrechts zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 € hätte erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.679 € hätte erzielen können.

Nach der Entscheidung des BGH sollen die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung den Mieter in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Erhält der Mieter diese Informationen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon abgewickelt worden ist, steht zu vermuten, dass der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen kann.

• In einem solchen Fall ist vom Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann.
• Vielmehr kann der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens – hier entgangener Gewinn – begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre.

Der Erstattungsfähigkeit eines solchen Schadens steht nach Ansicht des BGH auch nicht ein eingeschränkter Schutzzweck des Vorkaufsrechts nach § 577 BGB entgegen. Denn der Gesetzgeber verfolgte mit dieser Regelung

• nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen,
• sondern wollte ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben lassen.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 21.01.2015 – Nr. 10/2015 – mitgeteilt.