Wenn ein Wohnungseigentümer auf einer ihm zur Sondernutzung als Fahrzeugstellplatz zugewiesenen Hoffläche einen Carport errichten möchte.

Wenn ein Wohnungseigentümer auf einer ihm zur Sondernutzung als Fahrzeugstellplatz zugewiesenen Hoffläche einen Carport errichten möchte.

Im Freien liegende Abstellplätze für Kraftfahrzeuge können, weil es sich um keine abgeschlossenen Räume handelt (vgl. §§ 5 Abs. 1, 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)), nicht Gegenstand von Sondereigentum sein und zwar auch dann nicht,

  • wenn es sich um dauerhaft markierte Flächen handelt (OLG Hamm, Urteil vom 02.10.1974 – 15 Wx 172/74 –) oder
  • wenn sie mit vier Eckpfosten und einer Überdachung versehen sind (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 06.02.1986 – BReg 2 Z 70/85 –)

An ihnen kann lediglich durch Teilungserklärung oder Vereinbarung ein Sondernutzungsrecht begründet werden.
Der rechtliche Inhalt eines (solchen) Sondernutzungsrechts enthält zwei voneinander zu unterscheidende Komponenten:

  • Zunächst werden alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Begünstigten (negativ) von der ihnen als Miteigentümern kraft Gesetzes (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG) an sich zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen.
  • Zugleich wird dem begünstigten Wohnungseigentümer (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt (OLG Hamm, Beschluss vom 06.05.1998 – 15 W 82/98 –).

Die positive Komponente der Regelung betrifft zugleich die Art und den zulässigen Umfang der dem begünstigten Wohnungseigentümer übertragenen Nutzungsbefugnis.
Daraus folgt zwingend, dass die negative Komponente des Ausschlusses der übrigen Miteigentümer von der Nutzungsbefugnis nicht dadurch berührt wird, dass der begünstigte Wohnungseigentümer die ihm eingeräumte ausschließliche Nutzungsbefugnis ihrem Umfang nach überschreitet.
Ein von der Nutzung des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossener Wohnungseigentümer kann deshalb allenfalls eine Zurückführung des Gebrauchs durch die begünstigten Wohnungseigentümer auf den nach der Teilungserklärung zulässigen Umfang, nicht jedoch die Einräumung der Beteiligung an einer Nutzung verlangen, die er selbst nach der Gemeinschaftsordnung für unzulässig hält.

Will ein Wohnungseigentümer auf einer ihm zur Sondernutzung als Fahrzeugstellplatz zugewiesenen Hoffläche einen Carport errichten ist dazu, weil es sich hierbei um eine bauliche Veränderung auf dem gemeinschaftlichen Grundstück im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG handelt,

  • grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich,
  • wobei aber die Zustimmung eines Wohnungseigentümers dann entbehrlich ist, wenn durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (Hanseatisches Oberlandesgericht (OLG) Hamburg, Beschluss vom 27.12.2004 – 2 Wx 19/04 –).

Unter einem Nachteil im Sinn des § 14 Nr. 1 WEG ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen.
Eine Beeinträchtigung

  • kann dabei auch in einer nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Anlage bestehen.

Demzufolge bedarf die Errichtung eines Carports, der zu einer störenden optischen Beeinträchtigung des Gesamteindrucks der Wohnanlage führt, der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Ein Sondernutzungsrecht an einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche befreit nämlich nicht von der für bauliche Veränderungen erforderlichen Zustimmung nachteilig beeinträchtigter Wohnungseigentümer.
Hat ein Wohnungseigentümer auf einer ihm zur Sondernutzung als Fahrzeugstellplatz zugewiesenen Hoffläche ohne die erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einen Carport errichtet, kann sich gegenüber dem Beseitigungsverlangen anderer Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht auf eine Beeinträchtigung seiner Stellplatznutzung durch vom Nachbargrundstück ausgehende Immissionen berufen.
Vielmehr ist der Wohnungseigentümer, der ohne die erforderliche Zustimmung die Errichtung des Carports veranlasst hat, als Handlungsstörer verpflichtet, die von ihm vorgenommene bauliche Veränderung zu beseitigen.
Ein Anspruch auf Erteilung der erforderlichen Zustimmung zu einer baulichen Veränderung besteht grundsätzlich nicht.

Der Anspruch der beeinträchtigten Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommenen baulichen Veränderung wird allerdings durch §§ 226, 242 BGB begrenzt.
Insoweit ist das Interesse der Miteigentümer an der Beseitigung des Carports gegenüber dem Interesse des betroffenen Miteigentümers an seiner Beibehaltung abzuwägen,

  • also einerseits das Interesse des Miteigentümers der den Carport errichtet hat, sein Fahrzeug vor Beschädigungen zu schützen und
  • andererseits der Umstand, dass er nur das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz im Freien erworben hat, der keinen Schutz vor Witterungs- und Umwelteinflüssen bietet.

Dabei zu berücksichtigen ist, dass der Miteigentümer von dem die Beseitigung des Carports verlangt wird, sein Fahrzeug durch eine Abdeckplane vor Verunreinigungen schützen kann.
Der von dem Beseitigungsverlangen betroffene Miteigentümer kann in einem solchen Fall auch nicht geltend machen, die übrigen Wohnungseigentümer seien verpflichtet den Carport zu dulden, weil ihm die gefahrlose Nutzung seiner Sondernutzungsfläche ermöglicht werden müsse.
Denn die Berechtigung, die ihm zugewiesene Fläche des Gemeinschaftsgrundstücks zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs zu nutzen wird dadurch nicht berührt, dass er den ohne die erforderliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer errichteten Carport zu beseitigen hat.
Sollte die Nutzung seines Stellplatzes durch Immissionen beeinträchtigt werden, die vom Nachbargrundstück ausgehen, kommen nachbarrechtliche Abwehransprüche (§§ 906 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Art. 47 des Gesetzes zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und anderer Gesetze (AGBGB)) in Betracht, die dann aber gegen den Eigentümer des Nachbargrundstücks, nicht gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten wären.

Darauf hat der 2. Zivilsenat des ehemaligen Bayerischen Landesgerichts in Beschlüssen vom 02.07.1999 – 2Z BR 30/99 – und vom 14.11.2002 – 2Z BR 107/02 – hingewiesen.

 

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