Wenn Legionellen in der Wasserversorgungsanlage einer Mietwohnung festgestellt werden.

Legionellen sind im Süßwasser vorkommende stäbchenförmige Bakterien, die in der natürliche Umwelt lediglich in nicht gesundheitsgefährdenden Mengen vorkommen, in erwärmtem Wasser bei Temperaturen zwischen 30 °C und 45 °C jedoch optimale Vermehrungsbedingungen finden, wodurch sie zum Gesundheitsrisiko werden. Die Infektion erfolgt durch Einatmen von zerstäubtem, legionellenhaltigem Wasser (Aerosole) oder Eindringen vor erregerhaltigem Trinkwasser in die Luftröhre oder Lunge (vgl. Landgericht (LG) Saarbrücken, Urteil vom 11.12.2009 – 10 S 26/08 –; Amtsgericht (AG) Dresden, Urteil vom 11.11.2013 – 148 C 5353/13 –; Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches e.V., Arbeitsblatt W 551 April 2004, S. 4).

Als einen eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) rechtfertigenden Mangel sind Legionellen in der Wasserversorgungsanlage allerdings erst dann zu qualifizieren, wenn der Grenzwert für eine Gesundheitsgefährdung erreicht wird.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 25.06.2014 – 452 C 2212/14 – entschieden und eine Mietminderung

• in einem Fall, in dem einem Mieter von der Hausverwaltung mitgeteilt worden war, dass bei der Untersuchung von Wasserproben eine mittlere, den zulässigen Grenzwert überschreitende Legionellen-Kontamination festgestellt worden sei,

deshalb für unberechtigt erachtet, weil

• zu keinem Zeitpunkt an keiner der Entnahmestellen eine Legionellen-Konzentration über dem Grenzwert von 10000KBE (= Kolonienbildende Einheiten)/100ml, ab der von einer Gesundheitsgefährdung auszugehen und direkte Gefahrenabwehr notwendig ist (vgl. DGVW-Arbeitsblatt W 551), gemessen worden war und
• nur einmal, an einer Entnahmestelle und nicht in der Wohnung des Mieters, ein etwas stärker erhöhter Legionellen-Befall von 1700KBE/100ml.

Aufgrund dessen ging das AG davon aus, dass eine, über das normale Lebensrisiko hinausgehende, konkrete Gesundheitsgefahr für den Mieter nicht vorgelegen habe.

Dass von einer Gesundheitsgefährdung und damit einem Mangel der Wohnung nicht schon – so wie vom Mieter behauptet – bei einer Überschreitung des technischen Maßnahme Wertes von 100kbE/100ml (Anlage 3, Teil II der Trinkwasserverordnung) auszugehen ist, ergibt sich nach Auffassung des AG  

• nicht nur aus den Handlungsanweisungen in dem Arbeitsblatt W 551 des DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches), die in diesem Fall nur eine weitergehende Untersuchung anordnen,
• sondern auch aus § 7 Absatz 1 Satz 2 der Trinkwasserverordnung, in dem ausdrücklich bestimmt ist, dass die sonst für Trinkwasser verbindlichen einzuhaltenden Grenzwerte der Anlage 3 für Legionellen nicht gelten.

Das hat die Pressestelle des Amtsgerichts München am 09.01.2015 – 02/15 – mitgeteilt.