Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – Können Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen beschließen?

Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – Können Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen beschließen?

Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Das gilt unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht

  • an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband,
  • an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder
  • an den einzelnen Wohnungseigentümer

richtet. 
Es bedarf daher keiner Entscheidung, wer von ihnen Adressat der maßgeblichen Vorschrift der landesrechtlichen Bauordnung ist, nach der in Wohnungen bestimmte Räume jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen und die ferner anordnet, dass vorhandene Wohnungen bis zu einem bestimmten Termin mit Rauchwarnmeldern auszurüsten sind.

Die sachenrechtliche Einordnung von Rauchwarnmeldern hindert die Annahme einer Beschlusskompetenz nicht. Zwar besteht für Maßnahmen am Sondereigentum generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern. Werden in Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, kommt es jedoch nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum.

Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Offen bleiben kann, ob es sich bei ihnen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes oder um Zubehör handelt.

  • Sind Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile im Sinne von § 94 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) anzusehen, folgt bereits aus der Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG, dass sie nicht im Sondereigentum stehen können.
  • Handelt es sich bei Rauchwarnmeldern hingegen schon nicht um wesentliche Bestandteile, sondern um Zubehör, stehen diese regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat. 
    Bei einem auf einem Beschluss der Eigentümer beruhenden Einbau ist dies im Zweifel die Gemeinschaft als Verband. 
    Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. 
    Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Inwieweit sie bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung, nicht aber der Beschlusskompetenz.

Der Einbau von Rauchwarnmelder ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine Tapete) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

Schreibt die landesrechtliche Bauordnung vor, dass Rauchwarnmelder so betrieben werden müssen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird, umfasst die Beschlusskompetenz auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 – entschieden.

 

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