Haftung des Mieters bei von ihm durch einfache Fahrlässigkeit verursachten Wohnungsbrand?

Ein Mieter, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, ist (regelmäßig) vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 Versicherungsvertragsgesetz (VVG)) in der Weise geschützt, dass eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 08.11.2000 – IV ZR 298/99 –; BGH, Beschluss vom 12.12.2001 – XII ZR 153/99 –; BGH, Urteile vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04 –; vom 13.09.2006 – IV ZR 273/05 –; vom 10.11.2006 – V ZR 62/06 –; vom 20.12.2006 – VIII ZR 67/06 –; vom 27.01.2010 – IV ZR 129/09 –; vom 10.05.2011 – VI ZR 196/10 –; BGH, Beschluss vom 15.11.2011 – II ZR 304/09 –).

Auch ist im Rahmen der vorbezeichneten sogenannten versicherungsrechtlichen Lösung der Vermieter verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn

• ein Versicherungsfall vorliegt,
• ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und
• der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat.

Verletzt der Vermieter diese Pflicht, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung zu, den er dem Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen seiner Obhutspflichtverletzung gemäß § 242 BGB entgegen halten kann (BGH, Urteile vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04 –; vom 10.11.2006 – V ZR 62/06 –).

Der Mieter, der den Brand – und damit den Versicherungsfall – fahrlässig verursacht und damit die Zerstörung der Mietsache zu vertreten hat, bleibt gemäß § 326 Abs. 2 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) allerdings weiterhin zur Zahlung der Miete oder jedenfalls (mangels Rückgabe) einer Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB in Höhe der vereinbarten Nettokaltmiete verpflichtet (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Urteil vom 14.10.2003 – 4 U 13/03 –; Landgericht (LG) Frankfurt am Main, Urteil vom 30.05.2006 – 2-11 S 283/04 –).
Eine Pflicht des Vermieters zur vorrangigen Inanspruchnahme des Gebäudeversicherers besteht insoweit nicht, da die den Wohnungsgebäudeversicherungsbedingungen zugrunde liegenden Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen den Ersatz des Mietausfallschadens (nur) für den Fall vorsehen, dass der Mieter infolge eines Versicherungsfalles – hier: Wohnungsbrand – berechtigt ist, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern und es, nachdem eine solche Berechtigung nicht besteht, an einem Mietausfallschaden im Sinne der von dem Vermieter abgeschlossenen Wohngebäudeversicherung fehlt.

Ein Mietausfallschaden, der ihn zur vorrangigen Inanspruchnahme des Gebäudeversicherers verpflichtet, entsteht dem Vermieter erst, wenn der Mieter infolge des Versicherungsfalles von einem ihm zustehenden Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses Gebrauch macht, ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung.
Ab diesem Zeitpunkt ist ein Mieter dann nämlich zur Verweigerung der Mietzahlung im Sinne der Gebäudeversicherung berechtigt. Denn auch wenn der Mieter den Wohnungsbrand durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, besteht grundsätzlich ein Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses (Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil vom 31.07.2008 – 16 U 10/08 –).

Für den Fall einer gegebenen einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses gilt im Grundsatz nichts anderes.
Jedenfalls dann, wenn die Parteien vor dem Hintergrund, dass der zur ordentlichen Kündigung berechtigte Mieter erkennbar eine Beendigung des Mietverhältnisses infolge des Schadensereignisses anstrebt, das Mietverhältnis zu einem dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens einer möglichen ordentlichen Kündigung des Mieters entsprechenden oder zu einem späteren Zeitpunkt einvernehmlich beenden, ist von einem Mietausfall und einer Pflicht des Vermieters zur vorrangigen Inanspruchnahme des Gebäudeversicherers auszugehen.
Denn es ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, den Mieter in einem solchen Fall nur wegen des vorhandenen Einverständnisses des Vermieters mit der Vertragsbeendigung schlechter zu stellen, als er bei Ausübung seines Rechts zur ordentlichen Kündigung stünde.

Darauf hat der BGH mit Beschluss vom 21.01.2014 – VIII ZR 48/13 – hingewiesen.