Der Vermieter muss eine ihm überlassene Kaution
- nicht nur von seinem Vermögen getrennt,
- sondern auch nach außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen auf einem entsprechend gekennzeichneten Konto anlegen.
Kommt der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nach, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu.
Darauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14 – hingewiesen.
Danach soll die Regelung des § 551 Abs. 3 Satz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), nach der der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen hat, sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist.
In den Gesetzesmaterialien dazu wird zur Begründung der Anlagepflicht des Vermieters insoweit ausgeführt, dass die Kaution wie ein Treuhandvermögen oder Mündelgeld zu behandeln sei, um sie im Falle der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen (BT-Drucks. 9/2079, S. 11; vgl. BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 –).
Diesem Anliegen wird nur eine Anlage gerecht, die den Treuhandcharakter eindeutig für jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lässt.
Dementsprechend wird einhellig verlangt, dass die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto („Mietkautionskonto“) angelegt wird.
Andernfalls unterfiele die Kaution – der ausdrücklich erklärten Absicht des Gesetzgebers zuwiderlaufend – dem banküblichen Pfandrecht des Kreditinstituts für Forderungen gegen den Vermieter als Kontoinhaber (Nr. 14 Abs. 1 AGB-Banken bzw. Nr. 21 Abs. 1 AGB-Sparkassen). Denn dieses erstreckt sich auch auf verdeckt treuhänderisch geführte Konten und Sparbücher und wird auch nicht aufgehoben, wenn der Treuhandcharakter der Einlage nachträglich offengelegt wird. Ausgeschlossen ist das Pfandrecht des Geldinstituts an dem Sparguthaben nur, wenn der Treuhandcharakter von Anfang an offen gelegt wird.
Dass die gesetzlichen Anforderungen an die Anlage der Mietsicherheit erfüllt werden, kann, wie der Senat weiter ausgeführt hat, von einem Mieter auch nach dem Ende des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution noch verlangt werden.
Die Mietkaution dient – soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist – ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter (BGH, Urteil vom 11.97.2012 – VIII ZR 36/12 –). Dementsprechend enden sowohl das Sicherungsbedürfnis des Mieters, dem § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB Rechnung trägt, als auch die treuhänderische Bindung nicht bereits mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution.
Kommt der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nach, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution gemäß §§ 273, 274 BGB zu (vgl. BGH, Urteil vom 20.12.2007 – IX ZR 132/06 –).
Der fortdauernden treuhänderischen Bindung entsprechend gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus.
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