Unzureichende Beheizbarkeit eines alten Fachwerkhauses als Sachmangel – Haftung des Verkäufers bei unzureichendem Gewährleistungsausschluss.

Ist ein Wohnhaus nicht ausreichend beheizbar, weist es nicht die „übliche Beschaffenheit“ im Sinne von § 434 Abs. 1 Ziff. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) auf und dass im Winter eine Beheizung dergestalt möglich ist dass sich ein normales Raumklima herstellen lässt erwarten, sofern nichts anderen vereinbart ist, grundsätzlich auch Käufer alter Fachwerkhäuser.

Das hat der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe mit Urteil vom 18.6.2014 – 9 U 184/10 – entschieden und den Verkäufer eines Grundstücks, das mit einem wahrscheinlich mehrere hundert Jahre alten, im Laufe der Zeit mehrfach renovierten, sanierten und umgebauten Fachwerkhaus bebaut war, verurteilt an den Käufer nach §§ 437 Ziff. 3, 281 Abs. 1 BGB Schadensersatz zu zahlen, weil

• das Dach des Fachwerkhauses nicht luftdicht,
• die im Dachgeschoss befindliche Wohnung deswegen im Winter nicht ordnungsgemäß beheizbar war (es wurden bei Kälte – jedenfalls bei Wind – Temperaturen von nicht mehr als 15 bis 16 Grad Celsius erzielt) und
• der Verkäufer innerhalb der vorgerichtlich gesetzten Frist die Mängel nicht beseitigt, sondern vielmehr eine Verantwortlichkeit generell bestritten hatte.

In der unzureichenden Beheizbarkeit der Dachgeschosswohnung sah der Senat einen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Ziff. 2 BGB, weil diese nicht die „übliche Beschaffenheit“ aufwies, die der Käufer bei Abschluss des Kaufvertrages erwarten durfte.
Danach erwartet, wer in Deutschland ein Wohngebäude erwirbt, grundsätzlich, dass im Winter eine Beheizung dergestalt möglich ist, dass sich ein normales Raumklima herstellen lässt.
Nach Auffassung des Senats bedeutet dies, dass

• im Winter auch bei starker Kälte und bei Wind mindestens 20 Grad Celsius in den zum Aufenthalt dienenden Wohnräumen hergestellt werden können und
• dabei gleichzeitig – bei geschlossenen Fenstern – keine erheblichen  Zugerscheinungen auftreten.

In dem vom 9. Zivilsenat des OLG Karlsruhe entschiedenen Fall war dieser Mangel für den Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages, auch bei eingehender Besichtigung, nicht erkennbar und er war angesichts der von einem Sachverständigen geschätzten Kosten zur Mangelbeseitigung von mehr als 10 % des Kaufpreises auch erheblich.

Der von den Parteien im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss war so formuliert dass er nicht eingriff.
Der Verkäufer hatte sich in dem notariellen Grundstückskaufvertrag – trotz eines gleichzeitigen Gewährleistungsausschlusses – nämlich verpflichtet, „diejenigen erheblichen versteckten Mängel zu offenbaren, die ihm bekannt sind oder bekannt sein müssten“.
Damit ist nach Ansicht des 9. Zivilsenats des OLG Karlsruhe eine Haftung statuiert worden, die über die Formulierung in § 444 BGB (Haftung bei arglistigem Verschweigen) hinausgeht.
Denn „bekannt sein müssten“ ist eine Formulierung, die den Begriff der Fahrlässigkeit umschreibt. Das bedeutet, dass der Verkäufer auch dann haftet, wenn ihm wesentliche Mängel in Folge eigener Fahrlässigkeit eventuell unbekannt waren und dies war hinsichtlich der unzureichenden Beheizbarkeit der Dachgeschosswohnung nach den Feststellungen des Senats der Fall.