Wann kann der Eigentümer und Vermieter von Wohnungen einem Nichtmieter ein Hausverbot erteilen?

Wann kann der Eigentümer und Vermieter von Wohnungen einem Nichtmieter ein Hausverbot erteilen?

Das Hausverbot eines Eigentümers gegenüber einer dritten Person ist wirksam, wenn kein konkreter Mieter den Besuch wünscht und dem Hausverbot widerspricht.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 16.09.2013 – 424 C 14519/13 – entschieden.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin, eine Eigentümerin und Vermieterin von Wohnungen in einem größeren Gebäudekomplex, dem Beklagten, der kein Mieter der Klägerin war, ein Hausverbot für das Gebäude erteilt und Klage gegen ihn erhoben mit dem Antrag, dem Beklagten bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000 Euro oder Ordnungshaft von bis zu 6 Monaten das Betreten des Gebäudes zu untersagen.

Die Klage hatte Erfolg, weil das AG München feststellte, dass das Hausverbot im vorliegenden Fall wirksam war.

Danach hat grundsätzlich jeder Eigentümer das Recht, einem Dritten das Betreten des Eigentums zu verbieten. Allerdings schränkt, wer Wohnungen vermietet, dadurch sein Eigentumsrecht ein.

  • Denn jeder Mieter hat das Recht, jederzeit Besuch zu empfangen.
  • Gegenüber sonstigen Dritten steht es dem Eigentümerin jedoch frei, ein Hausverbot auszusprechen, solange nicht ein Mieter gegenüber dem Vermieter geltend macht, dass er diese Person empfangen will.

Da das Besuchsrecht zum Kern des Nutzungsrechtes an einer Wohnung gehört, kann der Mieter eigenverantwortlich bestimmen, wem er den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren will und wem nicht. Deshalb greift ein Vermieter unzulässig in die Mieterrechte ein, wenn er ohne sachlichen Grund einem Besucher eines Mieters Hausverbot erteilt.

Nach Ansicht des AG München wäre das Hausverbot gegenüber dem Beklagten nur dann unwirksam gewesen, wenn

  • ein Mieter seinen Besuch wünscht und
  • der Mieter der Vermieterin mitteilt, dass er den Beklagten in der Wohnung empfangen will.

Dass dies der Fall ist und damit ein Mieter dem Hausverbot widerspricht, konnte der Beklagte aber nicht nachweisen.
Weil für den Eigentümer eines Mehrfamilienhauses nicht absehbar sei, welche Personen als Besucher von seinen Mietern in Betracht kommen, sei es notwendig, dass der Mieter ihm gegenüber den Wunsch äußert, einen bestimmten Besuch zu empfangen. Sei der Mieter dagegen mit dem Hausverbot einverstanden, liege keine Verletzung des Mietvertrages vor.

Das hat die Pressestelle des Amtsgerichts München am 04.11.2014 – 49/14 – mitgeteilt.

 

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