Ein Vermieter kann, wenn ihm das Mietobjekt nach der Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten wird, gemäß § 546 a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt vereinbarten Miete verlangen.
Zu der vereinbarten Miete, die nach dieser Vorschrift als Nutzungsentschädigung zu zahlen ist, gehört neben der Nettokaltmiete auch die Nebenkostenvorauszahlung oder die Nebenkostenpauschale. Über Nebenkostenvorauszahlungen ist dabei entsprechend den Bestimmungen des beendeten Mietvertrags abzurechnen, so dass nach Ablauf der Abrechnungsperiode kein Vorauszahlungsanspruch mehr besteht.
Tritt erstmals nach Vertragsbeendigung eine Verschlechterung der Mietsache ein, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, führt dies grundsätzlich nicht dazu, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung von § 536 BGB herabzusetzen.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn den Vermieter nach Treu und Glauben im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses ausnahmsweise eine nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft.
Solche Pflichten können sich im Einzelfall aus der Eigenart des beendeten Mietvertrags oder den besonderen Belangen des Mieters ergeben; zu diesen Pflichten kann im Einzelfall auch die Erhaltung des – nach den Bestimmungen des beendeten Mietvertrags – vertragsgemäßen Zustands gehören. Insoweit bestehen nachvertragliche Verpflichtungen des Vermieters allerdings nur, als sie seinen berechtigten Interessen im Abwicklungsverhältnis nicht in einer Weise zuwiderlaufen, die ihm die Übernahme dieser Pflichten unzumutbar macht.
Unter Anwendung dieser Grundsätze kann der Vermieter beispielsweise zur Abwendung eines bei seinem früheren Mieter durch eine Versorgungssperre drohenden hohen Schadens zur Fortsetzung der Versorgung der vorenthaltenen Mieträume mit Wasser, Strom und Heizenergie verpflichtet sein, wenn dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt worden ist und dem Vermieter wegen der regelmäßigen Entrichtung der Nutzungsentschädigung kein wirtschaftlicher Schaden entsteht (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 06.05.2009 – XII ZR 137/07 –).
Auch kann eine Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters als Ausfluss nachvertraglicher Pflichten nach Treu und Glauben dann angenommen werden, wenn durch das Unterlassen von Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache akute und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder hohe Eigentumswerte des Mieters drohen und gesetzliche Regeln – insbesondere die Vollstreckungsschutzvorschriften (§§ 721, 765 a Zivilprozessordnung (ZPO)) – dem Mieter eine Weiterbenutzung der Mietsache gestatten.
Ferner ist an solche Fälle zu denken, in denen der Mieter – etwa während eines Streits um die Wirksamkeit einer von dem Vermieter ausgesprochenen Kündigung – mit nachvollziehbaren Erwägungen davon ausgehen durfte, weiterhin zum Besitz der Mietsache berechtigt zu sein.
Darauf hat der XII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 27.05.2015 – XII ZR 66/13 – hingewiesen.
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