Wird wegen eines gegen den Mieter einer Wohnung bestehenden Tatverdachts aufgrund eines richterlichen Beschlusses dessen Wohnung durchsucht und bei diesem Polizeieinsatz die Eingangstür der Wohnung beschädigt,
- kann der Vermieter die Reparaturkosten dann nicht vom Mieter ersetzt verlangen,
- wenn sich der dem Durchsuchungsbeschluss zugrunde liegende Tatverdacht gegen den Mieter nicht bestätigt.
In einem solchen Fall, aber auch dann, wenn beispielsweise
- ein Durchsuchungsbeschluss wegen Verdachts des unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge ergangen ist,
- bei der Wohnungsdurchsuchung lediglich 26 Gramm Marihuana aufgefunden,
- der Mieter später vom Vorwurf des Handeltreibens mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge rechtskräftig freigesprochen und
- nur wegen Erwerbs von Betäubungsmitteln verurteilt wird,
hat der Mieter den dem Vermieter entstandenen Schaden nicht verursacht und muss diesen demzufolge dem Vermieter auch nicht ersetzen.
Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 49/16 – entschieden.
Begründet hat der Senat dies damit, dass
- ein Mieter, der die Mietwohnung als Aufbewahrungsort für illegale Betäubungsmittel nutzt oder zur Verfügung stellt, zwar damit rechnen muss, dass es im Zuge aufgrund dessen durchgeführter strafprozessualer Maßnahmen – wie Durchsuchungen – zu Schäden an der Wohnung kommen kann,
- er somit, weil ein Mieter die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln und bei ihrer Benutzung alles zu unterlassen hat, was zu einer – von dem ihm zustehenden vertragsgemäßen Verbrauch nicht umfassten – Verschlechterung oder einem Schaden an dieser führen kann,
- die Grenzen vertragsgemäßen Gebrauchs überschreitet und
- seine gegenüber dem Vermieter bestehende mietvertragliche Obhutspflicht verletzt,
- die in dem Erwerb und der Aufbewahrung der 26 Gramm Marihuana liegende Pflichtverletzung allerdings in einem Fall wie dem obigen deshalb für den bei der Durchsuchung entstanden Schaden nicht ursächlich ist, weil,
- auch wenn der Mieter diese Pflichtverletzung nicht begangen, also die 26 Gramm Marihuana nicht erworben und in der Wohnung aufbewahrt hätte,
- die Durchsuchung (wegen des Verdachts des Handeltreibens mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge), in gleicher Weise durchgeführt worden wäre (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 14.12.2016 – 226/2016 –).
Ob und unter welchen Voraussetzungen dem Vermieter ein Entschädigungsanspruch gegen das Bundesland als Träger der Polizei zustehen kann ist vom III. Zivilsenat des BGH bereits mit Urteil vom 14.03.2013 – III ZR 253/12 – entschieden worden.
Danach steht dem Vermieter einer Wohnung für Schäden, die im Zuge einer rechtmäßigen Durchsuchung der Wohnung im Rahmen eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens gegen den Mieter verursacht worden sind,
- grundsätzlich ein Anspruch aus enteignendem Eingriff zu,
- sofern der Vermieter nicht wusste beziehungsweise nicht davon erfahren hat und es sich ihm auch nicht aufdrängen musste, dass die Wohnung für die Begehung von Straftaten, die Lagerung von Diebesgut oder von Drogen benutzt wird oder werden sollte.
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