Bei einem schriftlichen Mietvertrag kommt es bei einer Personenmehrheit auf Mieterseite grundsätzlich darauf an,
- wer im Kopf der Vertragsurkunde als Mieter aufgeführt ist und
- wer den Vertrag unterzeichnet hat.
Ist ein schriftlicher Wohnraummietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei volljährige Mieter ausweist, nur von einem Mieter – ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz etwa durch „i.V.“ – unterschrieben,
- verbietet sich der rechtliche Schluss auf ein Vertreterhandeln des die Unterschrift leistenden Mieters, wenn es nach den Umständen des Sachverhalts ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen wurde.
- In einem solchen Fall fehlt es an der erforderlichen Annahmeerklärung desjenigen, der den Vertrag nicht unterzeichnet hat, was zur Folge hat, dass dieser nicht als (Mit-)mieter Vertragspartei des Vermieters geworden ist.
Darauf hat das Landgericht (LG) Saarbrücken mit Urteil vom 11.12.2015 – 10 S 112/15 – hingewiesen.
Ob auch derjenige, der den Mietvertrag nicht unterschrieben hat, Vertragspartei des Mietvertrags geworden ist, bestimmt sich, wie das LG ausgeführt hat, nach den allgemeinen Regeln der rechtsgeschäftlichen Stellvertretung, §§ 164 ff. Bürgerliches Gesetzbuch – BGB (Handeln (auch) in fremdem Namen und Vertretungsmacht).
Demzufolge muss ein Vermieter, der Ansprüche aus dem Mietvertrag gegen die im Mietvertrag genannte Person geltend machen will, die den Vertrag nicht unterzeichnet hat, zunächst schlüssig vortragen,
- welche Tatsachengrundlage den Schluss rechtfertigen kann, dass der Mieter, der den Vertrag unterzeichnet hat,
- diesen konkludent zugleich auch im Namen des anderen geleistet hat.
In den Fällen, in denen im Kopf der Vertragsurkunde beispielsweise Eheleute als Mieter aufgeführt sind, wird mitunter angenommen, dass der andere Ehegatte auch ohne eigene Unterschrift Vertragspartei wird, wenn
- der Unterzeichnende den Mietvertrag zugleich als bevollmächtigter Vertreter des anderen Ehegatten unterzeichnet (§ 164 BGB) oder
- der Unterzeichnende als vollmachtloser Vertreter gehandelt hat und der andere Ehegatte dieses Handeln in der Folgezeit genehmigt (§§ 177 Abs. 1, 182, 184 BGB).
Fehlt es hieran, kommt der Vertrag
- entweder gar nicht oder
- – falls dem Vermieter die Zahl seiner Vertragspartner gleichgültig ist – nur mit einem Ehegatten zustande.
Auch wird bei der Wohnungsmiete die Auffassung vertreten, dass der unterzeichnende Ehegatte
- zugleich in Vertretung und
- mit Vollmacht des anderen Ehegatten unterschrieben hat,
- was insbesondere dann gelten soll, wenn bei den Vertragsverhandlungen deutlich wird, dass beide Ehegatten Mieter werden sollen, und
- wenn insbesondere auch der nicht unterzeichnende Teil an den Vertragsverhandlungen beteiligt worden ist.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage für die Wohnungsmiete soweit erkennbar noch nicht entschieden, allerdings im Urteil vom 07.05.2008 – XII ZR 69/06 – u.a. ausgeführt, dass bei formbedürftigen Mietverträgen über Gewerberäume und bei formbedürftigen Pachtverträgen die Schriftform nur gewahrt ist, wenn die Urkunde erkennen lässt, dass der unterschreibende Ehegatte zugleich im Namen des anderen tätig geworden ist.
Für Wohnungsmietverträge wird deshalb auch die Ansicht vertreten, dass sich auch hier die Vertretungsabsicht aus der Vertragsurkunde selbst ergeben muss, etwa durch den Zusatz „i.V.“. Anderenfalls könne der Zweck der Schriftform nicht erreicht werden, weil Unklarheit darüber bestehe, wer Vertragspartner geworden sei.
Für die Annahme einer Vertretungssituation bestehe nur dann eine Vermutung, wenn eine typische Vertretungssituation vorliege, wenn etwa ein Ehegatte aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen an der Unterschrift gehindert sei.
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