Startseite » Was Wohnungseigentümer über die Aufgaben des Verwalters bei erforderlichen Maßnahmen der Instandhaltung und

3. December 2019

Was Wohnungseigentümer über die Aufgaben des Verwalters bei erforderlichen Maßnahmen der Instandhaltung und

…. Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wissen sollten.

Der Verwalter ist

  • nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen,

aber,

  • wegen der vorrangigen Zuständigkeit der Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG und
  • ihrer vorrangigen Entscheidungskompetenz für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung,

weder berechtigt, noch verpflichtet, eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung,

  • die weder dringlich ist (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG),
  • noch zu den laufenden Maßnahmen zählt (vgl. § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG),

ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu ergreifen.

Ihn trifft aber die Pflicht,

  • den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren,
  • die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten und
  • sie in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen.

Da die Wohnungseigentümer zumeist nicht über technisches Fachwissen verfügen und ihnen nicht sämtliche baulichen und rechtlichen Verhältnisse des Gemeinschaftseigentums bekannt sind, muss der Verwalter

  • zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen und die Wohnungseigentümer auf

  • mögliche Gewährleistungsansprüche und
  • eine drohende Verjährung dieser Ansprüche

hinzuweisen.

  • Einen daraufhin von den Wohnungseigentümern gefassten Beschluss hat der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG als Vollzugsorgan durchzuführen;
  • bleibt er untätig oder setzt er den Beschluss unvollständig oder fehlerhaft um, kann jeder Wohnungseigentümer ihn, ggf. auch im Klagewege, zur Befolgung seiner Pflicht anhalten.

Zu den Pflichten des Verwalters aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört es ferner,

  • Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen,
  • wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob - unter Berücksichtigung von hierbei für ihn erkennbaren Mängeln -
    • bestimmte Leistungen erbracht sowie
    • Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind

und falls für ihn erkennbar ist, dass beschlossene und beauftragte Sanierungsarbeiten teilweise unerledigt geblieben sind,

  • nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die vollständige Durchführung zu veranlassen.

Für erforderliche Mängelbeseitigungsmaßnahmen gilt nichts anderes. Auch hinsichtlich solcher Arbeiten hat der Verwalter seine Kontrollpflicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG auszuüben.

  • Teilt der Unternehmer mit, einen Mangel beseitigt zu haben, darf sich der Verwalter nicht in jedem Fall darauf beschränken, diese Mitteilung zur Kenntnis zu nehmen und an die Wohnungseigentümer weiterzuleiten.
  • Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Unternehmers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.

Verletzt der Verwalter seine Pflichten ist er schadensersatzpflichtig, wenn

  • der Pflichtenverstoß für einen bei einem Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetretenen Schaden kausal war,
    • wofür bei Verstößen des Verwalters gegen seine den Wohnungseigentümern gegenüber bestehenden Überwachungs-, Kontroll- und Unterrichtungspflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums eine tatsächliche Vermutung besteht

und