Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB )) im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.
Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 19.03.2014 – VIII ZR 203/13 – hingewiesen.
In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall hatte die Klägerin von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden: B.) eine Wohnung gemietet, die mit notariellem Vertrag vom 16.03.2006 mit wirtschaftlicher Wirkung zum 01.01.2006 („Eintrittsstichtag“) an die Beklagte veräußert wurde.
§ 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags bestimmte, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt.
Ferner war vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.
Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 04.05.2010 waren von der Beklagten die fälligen Mieten eingezogen, Betriebskostenabrechnungen erteilt und mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Klägerin gerichtet worden, denen diese jeweils zugestimmt hatte.
Mit ihrer Klage begehrte die Klägerin Rückzahlung der ab März 2007 bis 04.05.2010 an die Beklagte erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt 28.948,19 €. Sie meinte, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur „vorgespiegelt“, weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst am 04.05.2010 erfolgt sei.
Mit Vereinbarung vom 24.07.2012 trat die B sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin nochmals „vorsorglich“ an die Beklagte ab.
Das Amtsgericht (AG) wies die Klage ab und das Landgericht (LG) die Berufung der Klägerin zurück.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfolgte, blieb erfolglos.
Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass der Klägerin der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zusteht, weil die Beklagte die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen hat, wie sich jedenfalls aus der in der Vereinbarung vom 24.07.2012 liegenden Genehmigung ergibt.
Auch die von der Beklagten – gestützt auf § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags – im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen seien wirksam gewesen.
Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung könne vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB )) im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedürfe.
Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshof (BGH) am 19.03.2014 – Nr. 50/2014 – mitgeteilt.
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