Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB )) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.
Darauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 231/13 – hingewiesen.
In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte die vom Vermieter beauftragte Hausverwaltung von dessen Mieter mit einem Schreiben vom 25.11.2011 die Zustimmung zu einer Erhöhung der seit dem Jahr 2006 unveränderten Miete um 31,08 € auf 252,37 € verlangt und zur Begründung auf den städtischen Mietspiegel verwiesen. Sie teilte dabei nicht ausdrücklich mit, dass sie für den Vermieter handelte.
In dem Mieterhöhungsverlangen hieß es:
„Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen […]. Wir bitten deshalb um Zustimmung […]“.
Dieses Schreiben erhielt der Mieter zusammen mit einer von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnung, in der sie bat, den Nachzahlungsbetrag auf das Konto des namentlich benannten Vermieters zu überweisen.
Nach der Entscheidung des VIII. Zivilsenats des BGH hat der Vermieter durch das Schreiben seiner Hausverwaltung vom 25.11.2014 ein wirksames Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) gestellt.
Denn eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB für und gegen den Vertretenen, wobei es nach § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB keinen Unterschied macht, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgt.
Die in der mietrechtlichen Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte teilweise vertretene Auffassung, dass ein Mieterhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten wie beispielsweise eine Hausverwaltung gestellt werde, nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt werde (Landgericht (LG) Potsdam, Urteil vom 21.11.2012 – 13 S 127/12 –; LG Berlin, Urteil vom 29.10.2013 – 63 S 26/13 –) teilt der VIII. Zivilsenat des BGH nicht.
Diese Auffassung ist mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen genügt, nicht vereinbar.
Auch besteht kein Anlass, in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung ist – wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft – durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gemäß § 164 Abs. 1 BGB gewährleistet.
Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt.
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