Mietrecht – Mieterhöhung kann auch zu einem späteren als dem in § 558b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) bestimmten Zeitpunkt verlangt werden – Auswirkungen auf das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 Abs. 1 BGB?

Mietrecht – Mieterhöhung kann auch zu einem späteren als dem in § 558b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) bestimmten Zeitpunkt verlangt werden – Auswirkungen auf das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 Abs. 1 BGB?

Mit Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12 – hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine Rechtsprechung bestätigt, dass ein Vermieter von Wohnraum nicht gehindert ist, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt als dem sich aus § 558a BGB ergebenden Zeitpunkt geltend zu machen.

§ 558b BGB lautet:
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(…)

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

In dem dieser Entscheidung zu Grunde liegenden Fall wurden die Mieter einer Wohnung vom Vermieter mit Schreiben vom 07.012011 aufgefordert, mit Wirkung zum 01.08.2011 der Erhöhung der bisherigen Nettokaltmiete um 272,78 € zuzustimmen. Die Mieter stimmten nicht zu.

Die vom Vermieter gegen die Mieter erhobene Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung hat das Amtsgericht abgewiesen.

Das Landgericht hat der Klage auf die Berufung des Vermieters stattgegeben.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Mieter hatte keinen Erfolg.

Nach der Entscheidung des unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs werden dadurch, dass ein Vermieter eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt als dem sich aus § 558a BGB ergebenden Zeitpunkt geltend macht, Rechte des Mieters, insbesondere das dem Mieter bei einer Mieterhöhung zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB nicht unzulässig beschnitten.

§ 561 BGB lautet:
(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Begehrt der Vermieter eine Mieterhöhung – wie hier – erst zu einem späteren als dem in § 558b BGB genannten Zeitpunkt (hier zum 01.08.2011), ist § 561 BGB nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung (hier bis zum 31.07.2011) die Möglichkeit offen bleibt, sich von dem Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats (hier 30.09.2011) zu lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter noch für weitere zwei Monate (hier August und September 2011) die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB ).
Der Mieter wird durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen somit nicht benachteiligt.
Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers war daher wirksam und hat zur Folge, dass die Beklagten, die von ihrem Sonderkündigungsrecht aus § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Gebrauch gemacht haben, ab 01.08.2011 die – der Höhe nach unstreitige – erhöhte Miete schulden.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 25.09.2013 – Nr. 157/2013 – mitgeteilt.

 

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