Sind bei Wohnraummiete die Kosten der Pflege von Außenanlagen umlagefähige Betriebskosten?

Betriebskosten, die durch Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter auf den Mieter übertragen werden können, sind nach § 556 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten

• durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder
• durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks

laufend entstehen.

Danach gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten auch die Kosten die anfallen für die Beseitigung einer Verunreinigung von Garten- oder Rasenflächen (als Kosten der Gartenpflege), wobei es unerheblich ist,

• ob Verunreinigungen, die der Vermieter im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks beseitigen lässt, durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind,
• ob das Verhalten des Mieters oder des Dritten als „rechtswidrige Handlung“ zu qualifizieren ist und
• ob solche Verunreinigungen nur gelegentlich oder in unregelmäßigen Abständen anfallen,

da eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen sowie eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraussetzt und zwar auch von dem, für den Dritte verantwortlich sind (vgl. hierzu auch Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09 –)

Allerdings können die Kosten der Pflege für Garten- oder Parkflächen dann nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden, wenn diese  

• durch bauplanerische Bestimmungen oder
• durch den Vermieter selbst (was ggf. nach dem Gesamteindruck, aus der Sicht eines verständigen Dritten zu beurteilen ist),

für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind.

Denn liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor,

• so dass jedermann die Nutzung von zu einer Wohnanlage gehörenden Flächen gestattet ist,
• unabhängig davon, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat,

fehlt bzw. geht der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist, verloren.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 33/15 – hingewiesen.