Vermieter kann Betriebskosten nach „Personenmonaten“ abrechnen.

Vermieter kann Betriebskosten nach „Personenmonaten“ abrechnen.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14 – hingewiesen.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter von den Mietern einer Wohnung für den Zeitraum vom 01.03. bis 31.10. Nachzahlung von Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verlangt und in der Nebenkostenabrechnung angegeben,

  • bei der Position „Müllbeseitigung“: „32,20 Personenmonate x 4,3470004 € je Personenmonat = 139,98 €“,
  • bei der Position „Frisch- und Abwasser“: „32,20 Personenmonate x 23,4394746 € je Personenmonat = 754,75 €“ sowie
  • unter der Überschrift „Berechnung und Verteilung Betriebskosten“ bei der Position „Müllbeseitigung“: „244,91 € : 56,34 Personenmonate = 4,3470004 € je Personenmonat“, und
  • bei der Position „Frisch- und Abwasser“: „1.320,58 € : 56,34 Personenmonate = 23,4394746 € je Personenmonat“.

Wie der BGH entschieden hat, ist diese Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß und nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

Formell ordnungsgemäß ist danach eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen (st. Rspr.; z.B. BGH, Urteile vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13 – und vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09 –).
Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen:

  • Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
  • die Berechnung des Anteils des Mieters und
  • der Abzug seiner Vorauszahlungen.

An die Anforderungen in formeller Hinsicht sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen (BGH, Urteile vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11 – und vom 02.04.2014 – VIII ZR 201/13 –). Die Anforderungen an die Wirksamkeit einer Abrechnung haben sich am Zweck der Abrechnung zu orientieren. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist (st. Rspr.; BGH, Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11 –).

Diesen Anforderungen wird die Abrechnung des Vermieters hinsichtlich der Abrechnung nach Personenmonaten gerecht.

  • Sie ermöglicht es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt und
  • sie enthält
    • sowohl die zu verteilenden Gesamtkosten
    • als auch die Gesamtzahl der der Verteilung zugrunde liegenden Einheiten (56,34 Personenmonate) und
    • die auf die Mieter entfallenden Einheiten (32,20 Personenmonate) sowie
    • das daraus folgende rechnerische Ergebnis.

Nicht erforderlich ist es hingegen, die in der Abrechnung für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung „Personenmonate“ zu erläutern.
Denn der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ ist weder unverständlich noch intransparent. Schon aus seiner Bezeichnung ergibt sich, wie er sich zusammensetzt.
Es ist für den – insofern maßgeblichen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10 – sowie Beschluss vom 18.01.2011 – VIII ZR 89/10 –) – Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel (nicht anders als bei der Verwendung des Umlagemaßstabs „Personen“) sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt (vgl. BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/09 –).
Bei dem Verteilerschlüssel „Personenmonate“ wird lediglich unter Einbeziehung eines Zeitelements die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen in ein Verhältnis zur Dauer ihres Aufenthalts im Abrechnungszeitraum gesetzt.
Wie der BGH bereits entschieden hat, wird die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung, die nach Personen oder Personenbruchteilen abrechnet, nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat (BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/09 –). Dasselbe gilt für die Abrechnung nach Personenmonaten. Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse „Gewichtung“ vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder „tag- genau“ oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Die Angabe derartiger Details ist für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung jedoch nicht erforderlich. Der Mieter könnte die Ermittlung der Gesamtpersonenzahl nämlich nur dann im Einzelnen überprüfen, wenn ihm eine Belegungsliste für das Mietobjekt im Abrechnungszeitraum zur Verfügung gestellt würde; damit würde die Betriebskostenabrechnung jedoch überfrachtet (BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/09 –). 

 

Leave a Reply

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.